央企退房(fáng)令真相(xiàng)調查：爲自(zì)保瘋狂炒地

近日(rì)，有媒體(tǐ)報道，多數央企未執行國(guó)資委在2010年(nián)兩會時發布的“退房(fáng)令”。理(lǐ)由是2016年(nián)拿地支出前15名的房(fáng)企中，由央企和國(guó)企組成的“國(guó)家隊”占據8席。

剛剛過去(qù)的一年(nián)，尤其是2016年(nián)上半年(nián)，中國(guó)土(tǔ)地尤其是高價土(tǔ)地市場被“國(guó)家隊”占領了半壁江山(shān)。

中原地産研究部統計(jì)數據顯示，2016年(nián)前5月，全國(guó)土(tǔ)地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價爲3288.2億元，其中有52宗被國(guó)企獲得(de)，合計(jì)成交金額達1785.8億元，占比爲54%。其中，信達、華僑城(chéng)、招商蛇口、電建地産、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅高價地塊(高總價、高單價、高溢價)。

但(dàn)是，澎湃新聞梳理(lǐ)發現，活躍在2016年(nián)土(tǔ)地市場的央企，大(dà)都(dōu)擁有國(guó)資委頒發的“房(fáng)地産牌照(zhào)”，隻有信達地産和遠(yuǎn)洋地産不在21家以房(fáng)地産爲主業的央企之列。

事(shì)實上，遠(yuǎn)洋地産是第一批響應“退房(fáng)令”的央企。2010年(nián)12月，香港南(nán)豐集團接手中遠(yuǎn)國(guó)際退出的11.87%遠(yuǎn)洋地産股權，成爲遠(yuǎn)洋地産第二大(dà)股東，宣告遠(yuǎn)洋地産正式褪下了央企的外衣。

“限房(fáng)令”最早要追溯至2010年(nián)兩會時期。期間，央企一天之内拍(pāi)出3個高價地。當月18日(rì)，國(guó)資委要求除16家以房(fáng)地産爲主業的央企外，另外78家央企在完成企業自(zì)有土(tǔ)地開發和已實施項目等階段性工(gōng)作(zuò)後退出房(fáng)地産業務。19日(rì)，國(guó)資委召開部分(fēn)中央企業會議(yì)，要求78家不以房(fáng)地産爲主業的央企，在15個工(gōng)作(zuò)日(rì)内制定有序退出的方案。

這78家央企在2008年(nián)所屬三級以上子孫公司超過220家，約占央企中房(fáng)企的六成。

到了2011年(nián)，另有5家央企被獲批保留地産業務。

中國(guó)房(fáng)地産及住宅研究會副會長顧雲昌當時就(jiù)表示，央企的部分(fēn)退出并不會從(cóng)根本上緩解高地價高房(fáng)價。

事(shì)實證明确實如(rú)此。

2017年(nián)以來(lái)，爲了做将已經确定的房(fáng)地産“主業”做強，使得(de)這部分(fēn)央企越來(lái)越敢于主動适應市場競争，活躍程度日(rì)益加強。

2月10日(rì)，華潤置地9.27億元奪得(de)長沙雨(yǔ)花區韶山(shān)路(lù)056塊商住地(商住比爲3:7)，溢價率171.8%。

1月19日(rì)，綠城(chéng)和建發聯合體(tǐ)以31億元競得(de)杭州主城(chéng)區塘北地塊，成交樓面單價超過4萬元。同日(rì)，碧桂園拿下的杭州另一塊地，溢價率達到上限。

1月20日(rì)，中海地産以29億元競得(de)東莞一宗限價商住土(tǔ)地，折合樓面價2.66萬元。

回望2016年(nián)，高價地密集誕生(shēng)開始于5月，在8月達到高峰。澎湃新聞随便舉幾個例子：

5月13日(rì)，南(nán)京一天拍(pāi)出三個高價地。葛洲壩競拍(pāi)出每平方米4.5萬元的樓面價，不僅刷新當地的單價紀錄，還(hái)超過了當時上海市商品房(fáng)的成交均價(每平方米3.9萬元)。

電建地産和金茂地産以34億元、35.6億元拿下另兩塊高價地，樓面單價都(dōu)在37000元左右。

5月18日(rì)，保利地産以54.5億元競得(de)上海浦東新區周浦鎮一地塊，折合樓闆價43607元/平方米，溢價率295.8%。

5月27日(rì)，信達地産以總價123億元摘得(de)杭州首幅總價超過百億的地塊。

6月1日(rì)，信達地産以總價58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬的樓闆價再次刷新了當地的出讓紀錄。

6月2日(rì)，電建地産和中國(guó)金茂旗下廣州方榮房(fáng)地産以總價82.89億元摘得(de)深圳商住地A816-0060地塊，折合樓闆價爲56781元/平方米。這個央企聯合體(tǐ)比第二位同樣是央企的葛洲壩70.59億元的報價高出整整12億元。

6月29日(rì)，央企中糧以24.4億元的價格拍(pāi)得(de)上海浦東新場宅地，樓闆價38300元/平方米，溢價率236%。

6月30日(rì)，國(guó)企奉賢發展以17.22億元的價格拿下奉賢區南(nán)橋新城(chéng)地塊，樓闆價36485元/平方米，溢價率240%。

據中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，2016年(nián)8月份，全國(guó)單塊土(tǔ)地超過10億元的地塊累計(jì)共有45塊，其中溢價率超過100%的高達30塊。

12家千億房(fáng)企，央企占三分(fēn)之一

如(rú)此局面，身(shēn)份特殊的央企融資成本低是原因之一。

以黑(hēi)馬信達地産爲例，母公司爲金融界巨頭、隸屬财政部的信達資産管理(lǐ)有限公司。2015年(nián)财報顯示，全年(nián)營業收入81.36億元。這一規模，相(xiàng)比萬科(kē)，收入不足4%。信達地産在2016年(nián)的銷售額翻了一倍，達到160億元，但(dàn)在房(fáng)企銷售200強中，僅排在98位。

饒是如(rú)此，2015年(nián)7月至2016年(nián)6月，信達地産通過公開招拍(pāi)挂新增10宗地塊，其中7宗是高價地。其時，信達地産的資産負債率和淨負債率分(fēn)别達到83.96%和315.48%。毋庸置疑，大(dà)股東資源對于房(fáng)企融資的支持和增信作(zuò)用巨大(dà)。

此外，2016年(nián)一季度，銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近曆史最高水平。在中央嚴控地方債務背景下，央企以其獨特的國(guó)有資本擔保、抵押物充裕等優勢，獲得(de)了大(dà)規模的銀行低成本信貸資金。

而央企在發行公司債、企業債等低成本融資過程中，其審批流程較民(mín)營房(fáng)企更快(kuài)捷、更容易。

這種背景下，地産央企們在過去(qù)一年(nián)迅速成長。

根據中原地産統計(jì)數據，截至2016年(nián)5月，國(guó)家電網旗下魯能集團已在土(tǔ)地市場砸下超過100億元重金，而2015年(nián)光(guāng)在南(nán)京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可(kě)達112.4億元，2015年(nián)年(nián)新增土(tǔ)儲近500萬平方米。要知道，在2015年(nián)，魯能地産銷售額隻有202億元。

快(kuài)速擴張後，據魯能集團公布的數據顯示，截至12月10日(rì)魯能地産銷售額破600億元，提前完成年(nián)度目标。從(cóng)202億元到600億元，銷售額同比增長率達300%，排在2016年(nián)銷售200強第20位。

根據克而瑞統計(jì)數據，200強中，12位千億房(fáng)企中，保利地産、中海地産、綠城(chéng)中國(guó)、華潤置地占了4席。排名最高的保利地産位于第5位、中海地産位于第6位，銷售額達到2000億元左右，但(dàn)與萬科(kē)、恒大(dà)、碧桂園的3000億元規模也還(hái)存有一定距離(lí)。排在第9位和第11位的綠城(chéng)中國(guó)、華潤置地銷售額則在1000億元左右。

分(fēn)列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、魯能集團、中國(guó)金茂、中國(guó)鐵建的銷售額在400億-800億元之間。21家擁有牌照(zhào)的央企，還(hái)有13家銷售額在400億元之下。

自(zì)保之道：誰能在央企整合中占據主導

也有分(fēn)析稱，瘋狂拿地正是央企的自(zì)保之道——央企之間存在相(xiàng)互合并的風(fēng)險。

2015年(nián)12月底召開的中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)，首次明确提出“促進房(fáng)地産業兼并重組”。之後，地産央企的重組前赴後繼，同時造就(jiù)了2016年(nián)央企瘋狂制造高價地的現象。在21家地産央企中，有5家發起了重組：中海、招商局、中冶、五礦、保利。比如(rú)，中海與中建地産重組完成後，再并購(gòu)中信部分(fēn)地産業務；招商地産因爲母公司資産的注入成爲招商蛇口……

國(guó)企改革和急劇(jù)加速的行業整合的大(dà)背景之下，擁有牌照(zhào)的21家央企尚且如(rú)此，其他(tā)規模不大(dà)的央企國(guó)企呢(ne)?

擴充土(tǔ)地儲備、擴大(dà)規模、增加估值，似乎成了一些還(hái)想擁有房(fáng)地産業務的央企擺脫出局風(fēng)險的出路(lù)——爲自(zì)身(shēn)獲得(de)繼續開展房(fáng)地産業務增加籌碼，不得(de)不瘋狂舉牌。

畢竟，如(rú)果一個央企沒有充裕的土(tǔ)地儲備，并且從(cóng)企業估值的角度來(lái)看(kàn)處于“弱勢”，極有可(kě)能會被其他(tā)央企合并。隻有做大(dà)規模的同時，獲取高價地做高成本，以打消那些主業爲地産的央企吃(chī)掉自(zì)己的積極性。而一旦獲得(de)更多的“話(huà)語權”，優勢方也許還(hái)能夠并購(gòu)其他(tā)央企的“退房(fáng)”資産。