新一輪城(chéng)市更新釋放(fàng)巨大(dà)投資空間

新一輪城(chéng)市更新行動不斷推進。6月2日(rì)，上海宣布率先成立全國(guó)最大(dà)城(chéng)市更新基金；6月18日(rì)，重慶發布《重慶市城(chéng)市更新管理(lǐ)辦法》；6月10日(rì)，北京發布關于實施城(chéng)市更新行動的指導意見(jiàn)……《經濟參考報》記者注意到，近日(rì)多地城(chéng)市更新行動計(jì)劃密集浮現，同時，基礎設施更新、老舊小區改造等一攬子城(chéng)市更新重大(dà)項目提速開工(gōng)。面對巨大(dà)的投資空間，各級财政資金、金融機(jī)構融資資金、社會資本等多元化投融資機(jī)制正加速形成。

“十四五”規劃綱要指出，加快(kuài)轉變城(chéng)市發展方式，統籌城(chéng)市規劃建設管理(lǐ)，實施城(chéng)市更新行動，推動城(chéng)市空間結構優化和品質提升。這也是“城(chéng)市更新”一詞首次出現在國(guó)民(mín)經濟和社會發展五年(nián)規劃裡(lǐ)，并上升到國(guó)家戰略層面。2021年(nián)政府工(gōng)作(zuò)報告提出“發展壯大(dà)城(chéng)市群和都(dōu)市圈，推進以縣城(chéng)爲重要載體(tǐ)的城(chéng)鎮化建設，實施城(chéng)市更新行動”。

何爲城(chéng)市更新？城(chéng)市更新主要包括完善城(chéng)市空間結構、實施城(chéng)市生(shēng)态修複和功能完善工(gōng)程、加強居住社區建設、推進新型城(chéng)市基礎設施建設、增強城(chéng)市防洪排澇能力、推進以縣城(chéng)爲重要載體(tǐ)的城(chéng)鎮化建設。業内指出，實施城(chéng)市更新行動，謀劃推進一系列城(chéng)市建設領域民(mín)生(shēng)工(gōng)程和發展工(gōng)程，有利于充分(fēn)釋放(fàng)我國(guó)發展的巨大(dà)潛力，形成新的經濟增長點。

“城(chéng)市更新通過優化調整城(chéng)市空間形态，完善城(chéng)市功能，提高城(chéng)市的承載能力，提升居民(mín)生(shēng)活質量水平，是推進以人(rén)爲本的新型城(chéng)鎮化高質量發展的必然要求。随着我國(guó)城(chéng)鎮化發展從(cóng)規模擴張期進入品質提升轉型期，城(chéng)市更新也将成爲惠民(mín)生(shēng)、擴内需的重要手段。”光(guāng)大(dà)證券董事(shì)總經理(lǐ)首席宏觀經濟學家高瑞東對《經濟參考報》記者表示。

“實施城(chéng)市更新有利于推動城(chéng)市中新産業、新業态的發展，激發城(chéng)市新的經濟活力。同時進一步挖掘投資潛力，形成較大(dà)的投資規模。”中國(guó)銀行研究院研究員(yuán)範若滢對《經濟參考報》記者表示。

根據全國(guó)工(gōng)商聯房(fáng)地産商會城(chéng)市更新分(fēn)會調研和估算，城(chéng)市更新過程中将撬動十萬億級的内需空間。

新一輪城(chéng)市更新行動正提速落地。《重慶市城(chéng)市更新管理(lǐ)辦法》指出，城(chéng)市更新主要内容包括完善生(shēng)活功能、補齊公共設施短(duǎn)闆，完善産業功能、打造就(jiù)業創新載體(tǐ)，完善生(shēng)态功能、保護修複綠地綠廊綠道，完善人(rén)文功能、積澱文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。

北京實施城(chéng)市更新行動指導意見(jiàn)明确城(chéng)市更新行動包括老舊小區改造、危舊樓房(fáng)改建、老舊廠(chǎng)房(fáng)改造、老舊樓宇更新、首都(dōu)功能核心區平房(fáng)（院落）更新等。近日(rì)，與之配套的《關于老舊小區更新改造工(gōng)作(zuò)的意見(jiàn)》等四個實施細則已正式印發。

此外，遼甯方面表示，将出台城(chéng)市更新先導區建設實施意見(jiàn)和城(chéng)市更新先導區項目建設方案。日(rì)前，遼甯還(hái)發布了9項城(chéng)市更新地方标準。

在各地城(chéng)市更新計(jì)劃相(xiàng)繼浮現的同時，與之相(xiàng)關的一攬子重大(dà)項目建設也将提速開工(gōng)。

據了解，福州市圍繞居住、交通、水環境等全面展開城(chéng)市更新品質提升工(gōng)作(zuò)，在梳理(lǐ)出的921個項目當中，目前已開工(gōng)項目達753個，開工(gōng)率超過80%。

2021年(nián)株洲市城(chéng)市更新行動計(jì)劃顯示，在基礎設施更新方面，力争全年(nián)開工(gōng)131個市政基礎設施項目，竣工(gōng)157個基礎設施升級項目。作(zuò)爲城(chéng)市更新的重要任務，今年(nián)遼甯省計(jì)劃改造的1000個老舊小區将于6月底前全部開工(gōng)，年(nián)底前完成基礎改造工(gōng)程。

海量的投資項目，錢從(cóng)哪裡(lǐ)來(lái)？中國(guó)城(chéng)市建設研究院規劃設計(jì)院院長楊濤對《經濟參考報》記者表示，長期來(lái)看(kàn)，應探索政府引導、社會資本參與、居民(mín)及其他(tā)利益相(xiàng)關方自(zì)主更新等可(kě)持續、多元化的方式。要加強機(jī)制創新，用好開發權轉移、容積率異地補償等方式，解決社會資本無法就(jiù)地平衡問(wèn)題。鼓勵社會資本參與後期運營。鼓勵居民(mín)出資，參與微更新，深入研究居民(mín)自(zì)主更新的動力來(lái)源與補償機(jī)制。

地方上也在探索。6月2日(rì)，上海宣布率先成立全國(guó)最大(dà)城(chéng)市更新基金，落地規模達800億元，定向投資舊區改造和城(chéng)市更新。另外，北京鼓勵市場主體(tǐ)投入資金參與城(chéng)市更新，鼓勵不動産産權人(rén)自(zì)籌資金用于更新改造，鼓勵金融機(jī)構創新金融産品支持城(chéng)市更新。重慶鼓勵積極利用國(guó)家政策性金融和市場金融對城(chéng)市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新産品，探索設立城(chéng)市更新專項基金，合理(lǐ)引導居民(mín)出資參與更新改造。

範若滢表示，在實施城(chéng)市更新行動中，關鍵需要解決資金等配套問(wèn)題。除發揮政府作(zuò)用外，要靈活調動多方資金參與。一是鼓勵商業金融機(jī)構創新金融産品，通過債權、股權、資産支持計(jì)劃等方式解決項目資金壓力較大(dà)問(wèn)題；二是提高民(mín)間資本參與積極性，破除信貸、招投标等方面的隐性壁壘；三是充分(fēn)發揮資本市場、基建REITs等多種渠道的融資功能。

高瑞東指出，城(chéng)市更新主要涉及城(chéng)市中老舊存量物業，同時包含大(dà)量公益性項目，經營回報率較低。爲了實現項目的可(kě)持續性，建設初期應充分(fēn)考慮并挖掘項目經營性收益，以項目的經營收入平衡改造投入。他(tā)舉例稱，安徽在改造2600個老舊小區時，探索賦予小區特許經營權等激勵措施，吸引社會資本積極參與。

值得(de)注意的是，業内還(hái)指出，随着經濟發展，城(chéng)市空間布局與居民(mín)生(shēng)活方式不斷變化，城(chéng)市更新應該是漸進式的、小規模的。

“城(chéng)市更新是我國(guó)城(chéng)鄉發展由增量發展向存量提質轉變的必然過程，也是不斷滿足人(rén)民(mín)群衆日(rì)益增長的美好生(shēng)活需要的重大(dà)舉措。要避免大(dà)規模改造導緻容積率過高、城(chéng)市風(fēng)貌不協調問(wèn)題，延續城(chéng)市文脈，保護好曆史文化遺産。”楊濤說(shuō)。

高瑞東表示，小規模的更新方式，能夠在改造過程中靈活使用資金，探索提升居民(mín)生(shēng)活水平與實現經營效益的有效結合方式，實現城(chéng)市更新項目的可(kě)持續性發展。