連續超預期完成降負債目标 綠地集團新發展戰略初顯成效

9月29日(rì)，央行、銀保監會開座談會，強調“堅持不将房(fáng)地産作(zuò)爲短(duǎn)期刺激經濟的手段”的同時，也提到“維護房(fáng)地産市場的平穩健康發展，維護住房(fáng)消費者合法權益”。

國(guó)慶剛過，又有新的房(fáng)企“暴雷”，可(kě)能确實還(hái)有一些房(fáng)企在走向“暴雷”的路(lù)上，疲于自(zì)救。而真正有核心競争力的企業，在從(cóng)容适應新遊戲規則的同時，正抓住戰略機(jī)遇悄然布局新的行業周期。

進入下半年(nián)，綠地持續加快(kuài)降負債、去(qù)杠杆步伐，不斷取得(de)顯著成效。9月24日(rì)，綠地控股以自(zì)有資金按期足額完成本息總計(jì)約5.8億美元境外美元債券兌付打款；綠地有息負債總額近一個季度再降約300億元。最終的數據尚待上市公司三季報正式披露，但(dàn)以綠地降負債的最新進展，不少業内人(rén)士估算，綠地的有息負債總額已降至約2500億元，較高點時已下降約1400億元，第二條紅(hóng)線淨負債率大(dà)概率已在三季度達标轉綠。

其實，綠地的總負債是“看(kàn)起來(lái)很多”。在總負債中有息負債占比、有息負債結構、負債産業來(lái)源、債務周期等多個層面的結構特點，正是綠地實現超預期快(kuài)速降負債的巨大(dà)優勢。據綠地半年(nián)報數據，綠地總負債中的最大(dà)部分(fēn)實際爲合同負債4339億元（主要爲房(fáng)地産業預銷售金額，代表未來(lái)業績确定性 ），占比達35%，有息負債占總負債比例僅約20%；有息負債中銀行貸款超過75%，有息負債中來(lái)自(zì)房(fáng)地産業的僅約6成，長短(duǎn)債比例亦不斷優化。

綠地降負債取得(de)超預期成效，也正逐步改善其在投資端的表現。第三方機(jī)構最新披露的前9月房(fáng)企新增貨值數據顯示，在各地新一批集中供地流拍(pāi)頻現、不少房(fáng)企無力拿地的時候，綠地悄然在9月單月新增超過110億元貨值。最新榜單數據顯示，作(zuò)爲未來(lái)發展潛力重要指标的房(fáng)企土(tǔ)儲權益總貨值，綠地高居榜首。

種種迹象表明，綠地正在下一盤大(dà)棋。“降負債、穩增長、調結構、提質量”12字，正是綠地深刻理(lǐ)解中國(guó)經濟結構性變革的中長期趨勢，深刻理(lǐ)解房(fáng)地産行業發展邏輯的曆史性變化，采取的核心戰略。如(rú)今，即将完成蛻變的全新綠地，已悄然浮出水面。

“三年(nián)三步走”降負債戰略持續超預期兌現

國(guó)際評級機(jī)構标準普爾曾先後多次上調綠地集團的評級展望，并在報告中着重指出“綠地降杠杆的速度超出預期”。自(zì)2020年(nián)8月央行和住建部聯合部署實施以“三條紅(hóng)線”爲核心的房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制度以來(lái)，綠地全面加大(dà)了降負債去(qù)杠杆的力度，制定了“三年(nián)三步走”去(qù)杠杆計(jì)劃，以未來(lái)三年(nián)每年(nián)年(nián)中爲時間節點，主要圍繞現金短(duǎn)債比、淨負債率、剔除預收賬款後的資産負債率三大(dà)指标設置階段性目标，三年(nián)全面“達标”。

綠地内部圍繞多項核心措施，有計(jì)劃、分(fēn)步驟、多管齊下主動降負債、去(qù)杠杆，包括：一是主動壓減有息負債規模，優化資産負債結構。二是聚焦成長性地區，優化土(tǔ)地儲備結構，提高土(tǔ)地投資質量。三是根據市場情況以銷定産，靈活調整生(shēng)産供應節奏。四是加快(kuài)資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理(lǐ)。五是加快(kuài)已售項目建設和交付結轉。六是積極充實企業資本金，提升資本實力。

随後，綠地降負債的每一步，持續超預期。

2020年(nián)12月，綠地以自(zì)有資金約89億元，按期足額完成2015年(nián)公司債券（第一期）2020年(nián)本息兌付；有息負債降200億元。

2021年(nián)1月，綠地以自(zì)有資金約81億元，按期足額完成2016年(nián)公司債券（第一期）2021年(nián)本息兌付；有息負債較高點累計(jì)降450億元。

2021年(nián)2月，綠地以自(zì)有資金按期完成本息總計(jì)約4.72億美元境外美元債券本息兌付；加大(dà)債券回購(gòu)注銷力度，回購(gòu)債券約6000多萬美元。

2021年(nián)2月底，綠地在穩健應對春節前後付款高峰的同時，順利實現現金短(duǎn)債比超過1，一條紅(hóng)線提前轉綠達标，比原計(jì)劃整整提前了一個多季度；有息負債較高點累計(jì)下降超過500億元。

2021年(nián)3月底，有息負債較高點累計(jì)下降超過845億元；淨負債率較高點累計(jì)下降52個百分(fēn)點。

2021年(nián)6月底，有息負債較高點累計(jì)下降超過1013億元；淨負債率較高點累計(jì)下降68個百分(fēn)點。

本月底公司的三季報，則更令人(rén)期待。

“看(kàn)起來(lái)很多”的債務真相(xiàng)：多重結構優勢

和其他(tā)幾家規模龍頭房(fáng)企一樣，綠地總資産規模遠(yuǎn)超萬億，名義上的總負債也超過了萬億，“看(kàn)起來(lái)很多”，但(dàn)這隻是表象。越來(lái)越多房(fáng)企出現債務實質性違約，而綠地不斷刷新着降負債速度。除了給力的綜合措施外，一直被忽視的是，綠地債務的多重結構特點，是其超預期降負債的巨大(dà)優勢。

第一層結構：根據2021年(nián)中報數據，綠地總資産1.4萬億，總負債1.2萬億。“看(kàn)起來(lái)很多”的總負債主要包含合同負債、有息負債以及其他(tā)各類應付款項等。其中，合同負債4339億元（主要爲房(fáng)地産業預銷售金額，代表未來(lái)業績确定性），占比達35%；有息負債總額2869億元，占比僅23%，且呈持續較快(kuài)下降趨勢，整體(tǐ)平均融資成本約5.6%，保持低位。

第二層結構：有息負債總額中，銀行貸款超過75%，債券低于20%，信托等非标融資不足5%。

第三層結構：有息負債來(lái)源的産業結構，則是綠地的又一層優勢。綠地的有息負債中，來(lái)自(zì)央行重點監管的房(fáng)地産業負債僅2058億元，占比僅約70%，占總負債不到17%；其餘來(lái)自(zì)受國(guó)家穩增長等政策鼓勵支持的基建産業及消費産業的債務金額爲798億元，占有息負債約28%。

第四層結構：綠地中報還(hái)顯示，負債的時間結構也在快(kuài)速優化。其中，短(duǎn)期借款271億元，較年(nián)初再降15%，一年(nián)内到期的非流動負債387億元，較年(nián)初再降48%。

業内人(rén)士預計(jì)，三季度末，綠地負債在絕對值大(dà)幅下降的同時，上述多重結構優勢也會更加明顯。

一個公開的秘密是，綠地有息負債的絕大(dà)部分(fēn)是銀行貸款，而與主流金融機(jī)構長期的良好合作(zuò)，一直是綠地穩健發展的“殺手锏”。就(jiù)在今年(nián)内，僅已公開的信息顯示，在綠地集團董事(shì)長、總裁張玉良親自(zì)帶領下，綠地與國(guó)内各大(dà)主流銀行金融機(jī)構的高層互動，鞏固全面戰略合作(zuò)的同時，持續拓展新的發展領域，如(rú)5月初，綠地與建設銀行簽訂戰略協議(yì)，在長租公寓經營、存量物業合作(zuò)、房(fáng)源改造升級、項目拓展、金融賦能等方面深入合作(zuò)。

近日(rì)，針對市場謠言，綠地方面向投資人(rén)聲明，所有貸款均正常還(hái)本、付息，無任何一筆逾期支付。

“低成本土(tǔ)儲大(dà)戶”的潛力：單月新增貨值再破百億

綠地降負債、去(qù)杠杆取得(de)超預期成效，也正在逐步改善其在投資端的表現。第三方機(jī)構最新披露的前9月房(fáng)企新增貨值數據顯示，綠地在9月悄然單月新增超過110億元貨值。第三方機(jī)構最新披露的房(fáng)企總土(tǔ)儲貨值排行榜顯示，綠地以21817億元位列第4，權益總貨值19636億元位列第1。

權益總貨值未來(lái)發展潛力高居榜首，綠地的土(tǔ)儲成本，更令同行眼紅(hóng)。近幾年(nián)，綠地每年(nián)的新增貨值和樓面價是這樣的：2020年(nián)新增總貨值約3330億元，平均樓面價3175元/平方米；2019年(nián)新增總貨值近4500億元，平均樓面價2439元/平方米；2018年(nián)新增總貨值約4541億元，平均樓面價1890元/平方米；2017年(nián)新增總貨值超過3000億元，平均樓面價約2500元/平方米……

強化成本優勢的同時，綠地的土(tǔ)儲結構也不斷優化。一二線核心城(chéng)市項目占比提高，近年(nián)新增土(tǔ)儲住宅面積比重普遍超過70%，超50%的項目貨值集中于一二線城(chéng)市。新獲取“地産+”産業協同項目比重業内遙遙領先，如(rú)2020年(nián)占比超過80%，2021年(nián)上半年(nián)占比約60%。

“多元新綠地”降負債背後：搶占高質量發展先機(jī)

以綠地掌舵人(rén)張玉良對于國(guó)家導向、行業趨勢等層面的深刻理(lǐ)解、精準把握爲代表，綠地在企業戰略層面的領先，一直是其顯眼的行業标簽。

外界對綠地成功多元化的戰略多有研究，而綠地官方給出了精辟的總結：綠地順應我國(guó)經濟社會結構性變革的趨勢，大(dà)力優化産業布局，調整産業結構，推動産業轉型升級。總的思路(lù)是：在鞏固房(fáng)地産等原有優勢産業的基礎上，積極向産業鏈上下遊及關聯産業、協同産業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生(shēng)态圈”協同發展的商業模式，更好服務我國(guó)經濟社會發展。經過近幾年(nián)的産業結構調整，目前綠地已基本形成了“以房(fáng)地産、基建爲主業，消費、金融等産業協同發展”的綜合經營格局，爲持續成長打下了基礎。

可(kě)以看(kàn)到，在房(fáng)地産業之外，綠地的多元産業快(kuài)速發展，基建産業更是已成爲另一核心主業。綠地基建産業搶抓機(jī)遇，業績保持了快(kuài)速增長，産業能級與核心競争力進一步提升，成爲綠地業績重要增長極，跻身(shēn)全球第一梯隊。上半年(nián)基建産業實現營業收入1574億元，同比大(dà)幅增長74%。在最新發布的2021年(nián)度ENR“全球承包商250強”權威榜單中，綠地大(dà)基建集團首次入圍并排名第9位，是基建産業近五年(nián)業務規模從(cóng)400億元躍升至4000億元以上實現十倍增長、發展質量穩步提升的集中體(tǐ)現和充分(fēn)肯定。此外，綠地金融、消費等綜合産業也持續推進創新轉型，進一步打響市場品牌，提升發展能級，均呈現快(kuài)速發展的态勢。

種種迹象表明， “三年(nián)三步走”降負債戰略持續超預期兌現，僅是綠地的一面。另一面，則是綠地再度發揮戰略優勢，悄然推進新周期高質量發展步伐，展開新一輪布局。

對于行業發展的新階段，張玉良曾率先強調“轉變發展方式，向管理(lǐ)要紅(hóng)利”，在他(tā)的字典裡(lǐ)，不管是此前的多輪宏觀調控，還(hái)是當前的“三條紅(hóng)線”，發展始終是核心。

如(rú)何看(kàn)待當前的發展環境，張玉良是這樣表示的：外部環境雖然錯綜複雜，但(dàn)有利的條件(jiàn)也不少。比如(rú)，我國(guó)仍然處于深度城(chéng)鎮化進程當中，房(fáng)地産市場總量仍然保持了較大(dà)規模，在分(fēn)化的市場中，一些地區的市場空間仍然較大(dà)；基礎設施建設仍然是補短(duǎn)闆、促投資、穩增長的重要抓手，市場空間仍然較大(dà)；綠地已形成了相(xiàng)對多元的産業布局，綜合性和平衡性較強，回旋餘地較大(dà)，産業協同效應明顯。

如(rú)何應對新環境、新周期，綠地正逐步推動的戰略是：堅持高質量發展理(lǐ)念，适應新環境，努力練内功，實現穩增長，确保實現穩中加固、穩中向好、穩中提質的整體(tǐ)發展局面。适應新環境。深刻理(lǐ)解中國(guó)經濟結構性變革的中長期趨勢，深刻理(lǐ)解房(fáng)地産行業發展邏輯的曆史性變化，真正做到“把握新發展階段、貫徹新發展理(lǐ)念、構建新發展格局”。努力練内功。一方面，積極轉變發展方式，推動企業發展從(cóng)依靠行業高速擴張紅(hóng)利，轉變到依靠創新産品供給、打造精良品質、提升服務水平上來(lái)，全方位提升企業發展的質量和效益。另一方面，與行業變革趨勢相(xiàng)适應，優化精簡組織架構和團隊結構，不斷提升内在動力、活力和競争力。實現穩增長。切實把“降負債、穩增長、調結構、提質量”等各項工(gōng)作(zuò)落實落細，确保在降負債的同時，企業主要經濟指标實現平穩增長，并爲中長期的發展奠定更加堅實穩固的基礎。

綠地正以第二條紅(hóng)線再度提前轉綠的從(cóng)容，展開新的戰略布局。而這個行業未來(lái)競争的新格局，也在悄然上演。