房(fáng)企新動向：退地、賣資産脫困，輕資産模式受追捧

繼去(qù)年(nián)宋都(dōu)股份的退地風(fēng)波後，近期開發商再現退地操作(zuò)。4月14日(rì)，招商積餘公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭雲天置業公司持有“津塘（挂）2007-24号”土(tǔ)地，拟退還(hái)給天津經濟技術(shù)開發區規自(zì)局。

無獨有偶，華夏幸福競得(de)的廣州荔灣隆沙地塊、時代中國(guó)在廣州的舊改項目、花樣年(nián)控股在杭州的一宗住宅地塊，也傳出了退地的消息。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴雷達财經，開發商退地是需要關注的一種新風(fēng)險。從(cóng)企業角度來(lái)講，說(shuō)明一些企業經營壓力比較大(dà)，消化不了就(jiù)通過退地來(lái)降低成本，但(dàn)由此可(kě)能影(yǐng)響一些項目的開發節奏。

除了歸還(hái)土(tǔ)地，出售項目也成了不少房(fáng)企的減負手段。根據中房(fáng)網的數字統計(jì)，最近2個月以來(lái)，已經至少有46家房(fáng)企公告了56筆出售或轉讓的信息，這其中包括過往的百強房(fáng)企。

此外，在轉型訴求下，具備輕資産、低杠杆特性的代建業務，備受渴望轉型的房(fáng)企青睐。嚴躍進分(fēn)析，這幾年(nián)房(fáng)企在重資産模式中壓力很大(dà)，或者說(shuō)盈利空間相(xiàng)對小，所以代建業務是很多房(fáng)企關注的重點。

退地、退項目已屢見(jiàn)不鮮

雷達财經注意到，宋都(dōu)股份是自(zì)去(qù)年(nián)實行集中供地以來(lái)，違約退地的首家房(fáng)企。2021年(nián)5月，在杭州首輪集中供地中，宋都(dōu)股份共耗資45.84億元獲得(de)5宗土(tǔ)地。兩個月後，宋都(dōu)股份發布公告稱，經協商後，公司決定放(fàng)棄杭政儲出【2021】8号地塊的土(tǔ)地使用權，相(xiàng)關部門(mén)不予返還(hái)繳納的5000萬元保證金，占其2020年(nián)淨利潤的14.19%。

2021年(nián)7月9日(rì)，瑞安房(fáng)地産也發布公告稱，已向佛山(shān)禅城(chéng)區歸還(hái)嶺南(nán)天地項目7号及8号土(tǔ)地，并獲得(de)現金補償26.53億元。這一補充金額，相(xiàng)比于24.5億的賬面淨值高出了約2億元。

不同于宋都(dōu)股份退還(hái)的地塊來(lái)自(zì)集中土(tǔ)拍(pāi)，嶺南(nán)天地是瑞安房(fáng)地産在2007年(nián)以75.1億元拿下的項目，是當時廣東省内規模最大(dà)的舊改項目。

這兩起退地事(shì)件(jiàn)在當時引發了不少討(tǎo)論，億翰智庫認爲房(fáng)企退地原因主要包括，高價拿地導緻盈利無法兌現、資金不足無法負擔開發、回籠資金以調整布局等因素。彼時業内認爲，集體(tǐ)性退地雖不會成爲趨勢，但(dàn)不排除個别城(chéng)市會有較多的退地情況出現。

到了今年(nián)1月27 日(rì)，廣州市土(tǔ)地開發利用發展中心發布了一則土(tǔ)地解除合同公告，内容顯示廣州規劃自(zì)然和資源局解除了荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南(nán)地塊的出讓合同或變更協議(yì)。

據悉，這塊地正是白(bái)鵝潭 CBD 的重要地标項目廣州幸福中心。2020年(nián)6月，華夏幸福以 68.39 億底價，抄底拿下荔灣隆沙地塊。

今年(nián)4月份，業内傳出消息，稱廣州房(fáng)企時代中國(guó)向廣州政府發出一份《關于懇請(qǐng)支持舊改項目退出的報告》，申請(qǐng)退出廣州黃(huáng)埔、增城(chéng)、從(cóng)化共計(jì)8個項目。

“舊改項目沉澱我司大(dà)量資金，爲順利度過當前階段性困難，懇請(qǐng)市政府支持企業纾困解難。”時代地産在報告中表示。

據悉，除了申請(qǐng)退出8個舊改項目外，時代中國(guó)還(hái)要求退還(hái)增城(chéng)、從(cóng)化項目約3億的履約保證金，及黃(huáng)埔5個項目約17.1億元的前期投入資金。

目前，時代中國(guó)已向媒體(tǐ)證實了該報告的真實性，并回應稱，當城(chéng)市更新政策和市場環境發生(shēng)變化和調整時，會因變化定期對存量城(chéng)市更新項目進行審視及調整。

一般房(fáng)企退地被視爲與資金壓力有關，但(dàn)有知情人(rén)士稱，時代中國(guó)上述退出舊改行爲與資金回籠沒有必然關系，主要出于政策調整下項目暫緩推進，針對具體(tǐ)業務作(zuò)出改變。

不過，該類項目能否如(rú)願退還(hái)并得(de)到款項，在一些行業專家看(kàn)來(lái)仍是未知。而且如(rú)果這次舊改項目退出成功，或将在本地市場引起多米諾骨牌效應。

時代中國(guó)不是近期唯一謀求退地的開發商，招商積餘在4月14日(rì)晚間公告了退地事(shì)項，天津經開區規劃局同意收回該土(tǔ)地的使用權，并拟按照(zhào)天津公司原繳納的土(tǔ)地出讓金，在核減企業補貼後，支付相(xiàng)應的土(tǔ)地補償費用。

4月18日(rì)，“住在杭州網”報道，杭州2021年(nián)首批集中出讓的浦樂單元R21-21a地塊，目前仍是淨地狀态，據該地塊項目公司的一位股東介紹，目前已在推進退地流程。

報道稱，花樣年(nián)杭州公司的相(xiàng)關負責人(rén)表示，“在濱江浦樂項目的土(tǔ)地款繳納上，我方在資金上遇到了較大(dà)困難。按照(zhào)之前的土(tǔ)地出讓合同，因土(tǔ)地款未繳齊，按合同條款的确是我方違約。”

此外，據《财經》稱，恒大(dà)的金融債權人(rén)中信信托日(rì)前收到廣州城(chéng)投集團來(lái)函，将通過項目退地方式化解部分(fēn)恒大(dà)的風(fēng)險項目。

具體(tǐ)方案是，恒大(dà)先啓動項目退地，廣州市政府引入履約能力強的AAA高信用等級主體(tǐ)廣州城(chéng)投集團作(zuò)爲保證人(rén)，保全信托計(jì)劃全額本金分(fēn)期支付，最終使得(de)信托本金安全退出。

對于頻繁的退地現象，嚴躍進認爲，如(rú)果退出數量較多的話(huà)，可(kě)能就(jiù)是一個系統性的問(wèn)題。因爲從(cóng)行業角度來(lái)講，這說(shuō)明一些企業經營壓力比較大(dà)，而且也會拖慢(màn)一些項目的開發節奏，影(yǐng)響了一些房(fáng)地産項目的供應，這方面是需要引起注意的。

房(fáng)企開啓資産處置大(dà)潮

退還(hái)土(tǔ)地并非開發商主動“後撤”的唯一策略，部分(fēn)資金鏈緊張的開發商，正在積極将旗下資産擺上貨架。

從(cóng)資金端來(lái)看(kàn)，盡管最近一段時間，有信貸寬松、限購(gòu)松綁、央行降準等積極的信号出現，但(dàn)一些民(mín)營開發商依然“錢緊”。

國(guó)元證券報告指出，民(mín)營房(fáng)企信用債市場風(fēng)險事(shì)件(jiàn)頻發，截至2022年(nián)4月14日(rì)，境内發債主體(tǐ)已有20家觸發實質性違約或展期，累計(jì)金額達到891.41億元；中資美元債市場觸發違約累計(jì)金額達到148.6億美元。

作(zuò)爲化解房(fáng)地産市場風(fēng)險的支持政策之一的房(fáng)企并購(gòu)貸款，目前正在快(kuài)速推進。據中指研究院監測，截至4月8日(rì)，各渠道房(fáng)地産并購(gòu)類融資額共計(jì)2251.2億元，金融機(jī)構及資産管理(lǐ)公司等多元化市場主體(tǐ)紛紛入場參與資産處置。

這些出售背後，又有那些房(fáng)企在“賣賣賣”呢(ne)？今年(nián)年(nián)初，美的置業拟收購(gòu)金科(kē)股份所擁有的南(nán)京科(kē)宸公司53%股權以及山(shān)河宸園公司的50%股權。據公告披露的财務數據顯示，截至2021年(nián)末，上述兩項目公司的未經審核綜合資産總淨值約爲14.59億元，對應約8.31億元的總收購(gòu)價，金科(kē)股份給美的置業打了“六折”。

1月28日(rì)晚，世茂集團公告稱，公司旗下的上海外灘茂悅酒店(diàn)将出售給上海地産，交易作(zuò)價45億元。類似于金科(kē)股份，世茂也對資産打了折扣。數據顯示，外灘茂悅酒店(diàn)評估值爲56億元，項目存在融資餘額36億元，以此計(jì)算，45億成交價相(xiàng)當于評估值的8折。

3月15日(rì)，富力地産以約7.96億人(rén)民(mín)币出售了其位于倫敦的房(fáng)地産項目，據稱比項目估值價格少了7個億。此後，又有消息稱，富力正與多家房(fáng)企進行洽談，廣州等地部分(fēn)項目已經臨近交割。

據悉，富力地産未來(lái)兩個月内需要兌付及回售的國(guó)内信用債券超過40億元，7月還(hái)有兩筆合計(jì)近10億美元的票據到期。

3月27日(rì)，正榮地産公告稱以約1.56億元的價格，将旗下的佛山(shān)項目公司51%的股權出售給合作(zuò)方新希望地産。

據中房(fáng)網不完全統計(jì)，加入到出售旗下資産補充現金流大(dà)軍的房(fáng)企，名單涵蓋了恒大(dà)、融創、世茂、中南(nán)、禹洲、奧園等知名房(fáng)企。資産種類包括項目股權、公司或關聯公司的股權、物業資産、酒店(diàn)資産，以及銀行股權等。

嚴躍進表示，當前房(fáng)企頻繁出售股權、資産，本質上都(dōu)是爲了回籠資金，進一步促進企業流動性的改善。

标普此前公布的一份報告顯示，2022年(nián)116家樣本企業國(guó)内債券到期金額約爲2300億元，美元債兌付餘額爲273.25億美元，且主要集中于上半年(nián)。巨大(dà)的償債壓力之下，業内預計(jì)房(fáng)企變賣資産的動作(zuò)還(hái)會持續一段時間。

輕資産代建模式受追捧

業内人(rén)士指出，盡管出售資産或是房(fáng)企解困最快(kuài)的途徑，但(dàn)短(duǎn)期内度過危機(jī)後，長期還(hái)是需要優化債務結構，尋找低杠杆時代的新增長方式。

在此背景下，可(kě)以越過拿地融資環節，直接爲土(tǔ)地擁有方開發建設項目，過去(qù)輕資産模式代建業務，重新進入了房(fáng)企的視野。

2022年(nián)初，萬科(kē)牽手深業集團、深圳市特區建工(gōng)集團、深圳市人(rén)才安居集團，共同成立了代建公司深圳安居建業，其中深圳市政府持股40%，萬科(kē)在内的另外三家公司各持股20%。

有市場傳聞，在碧桂園2021年(nián)内部年(nián)會上，執行董事(shì)程光(guāng)煜表示，近期提出的住有所居對碧桂園做代建，是一個機(jī)會。而布局較早的綠城(chéng)中國(guó)和建業地産，已經将代建業務分(fēn)拆上市。2020年(nián)7月，綠城(chéng)管理(lǐ)控股在香港聯交所主闆上市，成爲中國(guó)代建第一股，過去(qù)一年(nián)股價漲幅超過了70%。2021年(nián)5月31日(rì)，中原建業在港交所挂牌上市，成爲第二家代建上市企業。

在房(fáng)地産代建中，業主方擁有土(tǔ)地，投入資金，項目的開發全過程由更具經驗的代建方來(lái)承接，代建方通常按建設總投入的4-6%收費。

由于代建業務不注入資金，隻輸出服務與品牌，代建業務擁有高利潤、低杠杆的特性。數據顯示，中原建業利潤率一直維持在高水平，過往三年(nián)平均爲60.4%，綠城(chéng)管理(lǐ)的毛利率也常年(nián)在40%以上。

除了融資環境收緊房(fáng)企爲維持發展，發展代建業務的另一個原因是潛在的市場需求。據悉，去(qù)年(nián)的集中供地潮中，大(dà)量城(chéng)投公司入場托底，手裡(lǐ)聚集了不少資源。據嚴躍進的估算，去(qù)年(nián)城(chéng)投公司在全國(guó)大(dà)概拿了2-3萬幅土(tǔ)地，拿地後有尋求代建方面合作(zuò)的需求。

中國(guó)指數研究院也預計(jì)，代建市場規模行業占比将以年(nián)均21.3%的速度高速增長，到2025年(nián)，代建行業規模預計(jì)滲透率将達到12.5%，對應2021年(nián)4.8%的滲透率。按照(zhào)歐美模式下代建業務占比可(kě)做到20%-30%，以平均值25.5%估算，國(guó)内代建行業的滲透率還(hái)有5.2倍的空間。

然而，嚴躍進也指出，并不是所有房(fáng)企都(dōu)認可(kě)代建模式，因爲代建容易使得(de)房(fáng)企“失去(qù)自(zì)我”，而一些房(fáng)企有情懷，希望做出獨立操盤獨立運作(zuò)的項目。