采取綜合性措施 促進房(fáng)地産市場健康發展

爲進一步貫徹落實黨中央、國(guó)務院關于進一步擴大(dà)内需、促進經濟平穩較快(kuài)增長的決策部署，根據國(guó)務院的要求，住房(fáng)城(chéng)鄉建設部會同國(guó)家發展改革委、财政部、人(rén)民(mín)銀行等十餘個部門(mén)，在前期調查研究、充分(fēn)聽取各方面意見(jiàn)的基礎上，形成了關于促進房(fáng)地産市場健康發展的政策建議(yì)。12月17日(rì)，溫家寶總理(lǐ)主持召開國(guó)務院第40次常務會議(yì)，研究部署促進房(fáng)地産市場健康發展的政策措施。12月20日(rì)，國(guó)務院辦公廳正式印發了《關于促進房(fáng)地産市場健康發展的若幹意見(jiàn)》（國(guó)辦發〔2008〕131号，以下簡稱《意見(jiàn)》），主要提出了六方面政策措施。

一、加大(dà)保障性住房(fáng)建設力度

（一）明确了2009—2011年(nián)保障性住房(fáng)建設工(gōng)作(zuò)目标以及政策措施。《意見(jiàn)》提出，争取用3年(nián)時間基本解決城(chéng)市低收入住房(fáng)困難家庭住房(fáng)及棚戶區改造問(wèn)題。一是通過加大(dà)廉租住房(fáng)建設力度和實施城(chéng)市棚戶區（危舊房(fáng)、筒子樓）改造等方式，解決城(chéng)市低收入住房(fáng)困難家庭的住房(fáng)問(wèn)題。二是加快(kuài)實施國(guó)有林區、墾區、中西部地區中央下放(fàng)地方煤礦的棚戶區和采煤沉陷區民(mín)房(fáng)搬遷維修改造工(gōng)程，解決棚戶區住房(fáng)困難家庭的住房(fáng)問(wèn)題。三是加強經濟适用住房(fáng)建設，各地從(cóng)實際情況出發，增加經濟适用住房(fáng)供給。

　　同時強調，2009年(nián)是加快(kuài)保障性住房(fáng)建設的關鍵一年(nián)，主要以實物方式，結合發放(fàng)租賃補貼，新增解決260萬戶城(chéng)市低收入住房(fáng)困難家庭的住房(fáng)問(wèn)題；解決80萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民(mín)住房(fáng)的搬遷維修改造問(wèn)題。在此基礎上再用兩年(nián)時間，解決487萬戶城(chéng)市低收入住房(fáng)困難家庭和160萬戶林區、墾區和煤礦等棚戶區居民(mín)的住房(fáng)問(wèn)題。到2011年(nián)年(nián)底，基本解決747萬戶現有城(chéng)市低收入住房(fáng)困難家庭的住房(fáng)問(wèn)題，基本解決240萬戶現有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民(mín)住房(fáng)的搬遷維修改造問(wèn)題。2009年(nián)到2011年(nián)，全國(guó)平均每年(nián)新增130萬套經濟适用住房(fáng)。

（二）多渠道籌集保障性住房(fáng)建設資金。爲确保3年(nián)任務順利完成，《意見(jiàn)》提出，中央加大(dà)對廉租住房(fáng)建設和棚戶區改造的投資支持力度，對中西部地區适當提高補助标準。地方各級人(rén)民(mín)政府也要相(xiàng)應加大(dà)投入力度，按照(zhào)國(guó)家的有關規定，多渠道籌集建設資金，增加保障性住房(fáng)供給。對符合貸款條件(jiàn)的保障性住房(fáng)建設項目，商業銀行要加大(dà)信貸支持力度。同時，地方各級人(rén)民(mín)政府要确保保障性住房(fáng)建設用地供應。

（三）開展住房(fáng)公積金用于保障性住房(fáng)建設試點。截至2008年(nián)9月，全國(guó)住房(fáng)公積金閑置資金2000多億元。一些地方和部門(mén)建議(yì)，利用住房(fáng)公積金閑置資金，加快(kuài)住房(fáng)建設，解決部分(fēn)中低收入職工(gōng)家庭住房(fáng)問(wèn)題。考慮到住房(fáng)公積金是職工(gōng)解決住房(fáng)問(wèn)題的專項資金，可(kě)以與住房(fáng)建設适當結合。爲此，《意見(jiàn)》提出，爲拓寬保障性住房(fáng)建設資金來(lái)源，充分(fēn)發揮住房(fáng)公積金的使用效益，選擇部分(fēn)有條件(jiàn)的地區進行試點，在确保資金安全的前提下，将本地區部分(fēn)住房(fáng)公積金閑置資金補充用于經濟适用住房(fáng)等住房(fáng)建設。同時，要求住房(fáng)城(chéng)鄉建設部會同有關部門(mén)抓緊制定試點方案。

此外，《意見(jiàn)》提出，在加大(dà)保障性住房(fáng)建設力度的同時，積極推進農村危房(fáng)改造，國(guó)家加大(dà)支持力度。住房(fáng)城(chéng)鄉建設部等有關部門(mén)要抓緊制定規劃。

二、進一步鼓勵普通商品住房(fáng)消費

居民(mín)購(gòu)買普通自(zì)住房(fáng)、改善型自(zì)住房(fáng)是現階段合理(lǐ)的住房(fáng)消費需求，也在商品住房(fáng)市場中占主導地位。這一部分(fēn)需求的釋放(fàng)，對改善住房(fáng)條件(jiàn)，拉動成交量和擴大(dà)内需都(dōu)有很大(dà)的效應。爲此，《意見(jiàn)》分(fēn)别從(cóng)信貸和稅收兩個方面提出進一步鼓勵普通商品住房(fáng)消費的措施。

（一）信貸方面。突出了鼓勵自(zì)住、支持改善、防範風(fēng)險的原則，加大(dà)對自(zì)住型和改善型住房(fáng)消費的信貸支持力度。《意見(jiàn)》提出，在落實居民(mín)首次貸款購(gòu)買普通自(zì)住房(fáng)，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購(gòu)買一套住房(fáng)，但(dàn)人(rén)均住房(fáng)面積低于當地平均水平，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件(jiàn)的普通自(zì)住房(fáng)的居民(mín)，可(kě)比照(zhào)執行首次貸款購(gòu)買普通自(zì)住房(fáng)的優惠政策。對其他(tā)貸款購(gòu)買第二套及以上住房(fáng)的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風(fēng)險合理(lǐ)确定。

（二）稅收方面。主要是對住房(fáng)轉讓環節營業稅暫定一年(nián)實行減免政策。《意見(jiàn)》規定：将現行個人(rén)購(gòu)買普通住房(fáng)超過5年(nián)（含5年(nián)）轉讓免征營業稅，改爲超過2年(nián)（含2年(nián)）轉讓免征營業稅；将個人(rén)購(gòu)買普通住房(fáng)不足2年(nián)轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改爲按其轉讓收入減去(qù)購(gòu)買住房(fáng)原價的差額征收營業稅。将現行個人(rén)購(gòu)買非普通住房(fáng)超過5年(nián)（含5年(nián)）轉讓按其轉讓收入減去(qù)購(gòu)買住房(fáng)原價的差額征收營業稅，改爲超過2年(nián)（含2年(nián)）轉讓按其轉讓收入減去(qù)購(gòu)買住房(fáng)原價的差額征收營業稅；個人(rén)購(gòu)買非普通住房(fáng)不足2年(nián)轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。以上政策暫定執行至2009年(nián)12月31日(rì)。

三、支持房(fáng)地産開發企業積極應對市場變化

《意見(jiàn)》中，一方面支持房(fáng)地産企業合理(lǐ)調價促銷，另一方面支持房(fáng)地産企業正常、合理(lǐ)的資金需要。

（一）引導房(fáng)地産開發企業積極應對市場變化。目前，各地房(fáng)價出現了一定的回落，但(dàn)與社會預期還(hái)有差距，仍高于普通居民(mín)支付能力。激活房(fáng)地産市場的關鍵還(hái)在于房(fáng)價的合理(lǐ)定位。近期，萬科(kē)等房(fáng)地産開發企業采取積極措施，促銷商品住房(fáng)，取得(de)了一定的效果。爲此，《意見(jiàn)》明确提出，房(fáng)地産開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理(lǐ)的價格促進商品住房(fáng)銷售。同時，強調地方各級人(rén)民(mín)政府要做好2008年(nián)年(nián)底前房(fáng)地産項目工(gōng)程款結算、農民(mín)工(gōng)工(gōng)資發放(fàng)等工(gōng)作(zuò)的監督檢查。對于房(fáng)地産開發企業調整住房(fáng)銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工(gōng)作(zuò)，引導當事(shì)人(rén)依據合同約定通過法律途徑解決。

（二）支持房(fáng)地産開發企業合理(lǐ)的融資需求。目前房(fáng)地産開發企業投資意願不強，除市場信心不足外，與企業資金緊張也有關。爲此，按照(zhào)區别對待、有保有壓的原則，《意見(jiàn)》提出，商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大(dà)對中低價位、中小套型普通商品住房(fáng)建設特别是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房(fáng)地産開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相(xiàng)關金融服務。支持資信條件(jiàn)較好的企業經批準發行企業債券，開展房(fáng)地産投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。

此外，《意見(jiàn)》提出，爲進一步公平稅負，完善房(fáng)地産稅收制度，按照(zhào)法定程序取消城(chéng)市房(fáng)地産稅，内外資企業和個人(rén)統一适用《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)房(fáng)産稅暫行條例》。2008年(nián)12月31日(rì)，溫家寶總理(lǐ)簽發了第546号總理(lǐ)令，自(zì)2009年(nián)1月1日(rì)起，廢止《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)城(chéng)市房(fáng)地産稅暫行條例》，外商投資企業、外國(guó)企業和組織以及外籍個人(rén)依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)房(fáng)産稅暫行條例》繳納房(fáng)産稅。

四、強化地方政府穩定房(fáng)地産市場的責任

（一）落實地方人(rén)民(mín)政府穩定房(fáng)地産市場的職責。《意見(jiàn)》強調了穩定房(fáng)地産市場由省級人(rén)民(mín)政府負總責、市縣人(rén)民(mín)政府抓落實的工(gōng)作(zuò)責任制。各地區在執行中央統一政策的前提下，可(kě)以結合當地實際，進一步采取加大(dà)保障性住房(fáng)建設力度、鼓勵住房(fáng)合理(lǐ)消費、促進房(fáng)地産市場健康發展的政策措施，并就(jiù)穩定土(tǔ)地供應、依法做好拆遷管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)、嚴格建設程序管理(lǐ)、确保工(gōng)程質量等提出了原則性要求。同時，還(hái)明确廉租住房(fáng)建設以配建爲主。

（二）因地制宜解決其他(tā)住房(fáng)困難群體(tǐ)住房(fáng)問(wèn)題。目前，随着廉租住房(fáng)、經濟适用住房(fáng)建設和棚戶區改造力度加大(dà)，絕大(dà)部分(fēn)低收入住房(fáng)困難家庭住房(fáng)條件(jiàn)将逐步得(de)到改善，中低收入家庭、新就(jiù)業職工(gōng)等群體(tǐ)的住房(fáng)問(wèn)題将會更加突出。這些家庭既不符合享受廉租住房(fáng)、經濟适用住房(fáng)的條件(jiàn)，又無力在市場上購(gòu)買普通商品住房(fáng)。爲此，《意見(jiàn)》提出，在堅持住房(fáng)市場化和對低收入住房(fáng)困難家庭實行住房(fáng)保障的同時，對不符合廉租住房(fáng)和經濟适用住房(fáng)供應條件(jiàn)，又無力購(gòu)買普通商品住房(fáng)的家庭，要從(cóng)當地實際出發，采取發展租賃住房(fáng)等多種方式，因地制宜解決其住房(fáng)問(wèn)題。

五、加強房(fáng)地産市場監測

（一）繼續加強房(fáng)地産市場監測分(fēn)析。房(fáng)地産市場監測分(fēn)析是科(kē)學判斷房(fáng)地産市場形勢的重要基礎工(gōng)作(zuò)。《意見(jiàn)》強調，各地區、各有關部門(mén)要建立健全房(fáng)地産市場信息系統和統計(jì)制度，完善市場監測分(fēn)析機(jī)制，準确把握房(fáng)地産市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問(wèn)題，提高調控措施的預見(jiàn)性、針對性和有效性。房(fáng)地産市場各地情況不同、差異較大(dà)，要加強分(fēn)類指導，并注意總結和推廣各地好的經驗和做法。

（二）加強監督檢查。這是督促各地貫徹落實各項調控政策措施的重要手段。《意見(jiàn)》規定，國(guó)務院有關部門(mén)要按照(zhào)各自(zì)職責，抓好加快(kuài)保障性住房(fáng)建設和促進房(fáng)地産市場健康發展有關政策措施的落實和監督檢查工(gōng)作(zuò)。住房(fáng)城(chéng)鄉建設部要會同有關部門(mén)，加強對國(guó)家補助資金使用和建設工(gōng)程質量的監督檢查，特别要加強對棚戶區改造工(gōng)作(zuò)的監督指導，确保改造工(gōng)作(zuò)順利進行。

六、積極營造良好的輿論氛圍

新聞宣傳是社會各界了解住房(fáng)政策和房(fáng)地産市場走向的重要途徑。《意見(jiàn)》強調，要堅持正确的輿論導向。要以加快(kuài)保障性住房(fáng)建設，鼓勵住房(fáng)合理(lǐ)消費，促進房(fáng)地産市場健康發展爲基調，大(dà)力宣傳中央出台的各項政策措施及其成效，着力穩定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行爲要嚴肅查處。同時，要加強市場經濟條件(jiàn)下風(fēng)險意識的宣傳和教育工(gōng)作(zuò)。