當前中國(guó)房(fáng)地産的9個疑問(wèn)句
發布時間：2010-03-10
在今年(nián)的全國(guó)兩會上，房(fáng)價成爲許多全國(guó)人(rén)大(dà)代表和全國(guó)政協委員(yuán)關注的焦點。大(dà)家各抒己見(jiàn)，圍繞房(fáng)價是否過高、是否應該開征物業稅等話(huà)題，激烈争論。
樓市泡沫到底有沒有？
2010年(nián)，房(fáng)價的走勢牽動着每個人(rén)的心。全國(guó)兩會召開伊始，有調查顯示，在全國(guó)政協的各項提案之中，關于房(fáng)地産市場的提案幾乎占據了半壁江山(shān)。在查看(kàn)這些提案時，記者發現了一個有趣的現象，各種提案讓人(rén)眼花缭亂，有些還(hái)互相(xiàng)“打架”。
全國(guó)政協委員(yuán)、廣州星河灣地産董事(shì)長黃(huáng)文仔表示：“我不認爲在現在的房(fáng)地産市場上有多大(dà)的泡沫，泡沫不破就(jiù)不叫泡沫。說(shuō)有泡沫說(shuō)了這麽多年(nián)，到現在也沒有破。”
全國(guó)政協委員(yuán)、百步亭集團董事(shì)局主席茅永紅(hóng)表示：“房(fáng)價不能打壓下去(qù)，而且也打壓不下去(qù)，應該科(kē)學地控制它。”他(tā)認爲老百姓的住房(fáng)觀點應改變，“現在很多人(rén)買不起房(fáng)，就(jiù)埋怨政府和開發商，這是不對的”。
盡管存在着不同聲音，絕大(dà)多數代表和委員(yuán)還(hái)是認爲當前房(fáng)價上漲過快(kuài)。比如(rú)全國(guó)人(rén)大(dà)财經委副主任委員(yuán)尹中卿，全國(guó)政協委員(yuán)、江蘇省社科(kē)院院長宋林飛就(jiù)不約而同地指出，樓市出現泡沫已是不争的事(shì)實。
全國(guó)政協委員(yuán)鞏漢林說(shuō)：“房(fáng)價太高了，普通百姓根本買不起。”“國(guó)際上房(fáng)地産業的利潤率一般在５％左右，而我國(guó)房(fáng)地産行業的利潤率在30％以上，完全是暴利行業。”劉明華委員(yuán)說(shuō)。
在今年(nián)的全國(guó)兩會上，一些代表、委員(yuán)表示，樓市就(jiù)像一塊臭豆腐，雖然名聲不好聽，但(dàn)是一些地方政府對它還(hái)是十分(fēn)依賴的。不少代表、委員(yuán)建議(yì)，政府要在調控樓市上下工(gōng)夫，有效降低過高的房(fáng)價，盡心盡力爲群衆提供保障性住房(fáng)。
每個人(rén)都(dōu)該擁有一套房(fáng)子嗎(ma)？
全國(guó)政協委員(yuán)、國(guó)家統計(jì)局原局長李德水認爲，解決房(fáng)地産問(wèn)題首先要澄清一個概念，政府提出的“住有所居”，并不是指每個人(rén)都(dōu)應擁有房(fáng)屋的所有權。他(tā)以美國(guó)爲例說(shuō)：1974年(nián)8月，在美國(guó)公布《住宅與社區發展法案》之際，擁有房(fáng)産所有權的美國(guó)人(rén)隻有63.3％；2008年(nián)金融危機(jī)爆發前夕，這一比例僅爲68％。
“這4.7個百分(fēn)點的提高，使美國(guó)付出了非常慘重的代價”。李德水對肇始于美國(guó)房(fáng)地産業的次貸危機(jī)記憶猶新。他(tā)說(shuō)，中國(guó)的人(rén)均GDP才是美國(guó)的十四分(fēn)之一，怎麽能“居者有其屋”呢(ne)？實現這一目标爲時尚早。
全國(guó)政協委員(yuán)、上海市社科(kē)院城(chéng)市與房(fáng)地産研究中心主任張泓銘認爲，住房(fáng)問(wèn)題理(lǐ)應民(mín)生(shēng)優先，大(dà)部分(fēn)人(rén)買不起房(fáng)的現象是不正常的。他(tā)表示：“擁有住房(fáng)是人(rén)活着的必要條件(jiàn)。”
張泓銘說(shuō)，政府管理(lǐ)國(guó)家的初衷是爲全體(tǐ)人(rén)民(mín)謀福利，提供住房(fáng)保障是解決民(mín)生(shēng)問(wèn)題的主要途徑。政府不應以财力不足爲由被動應對這一重大(dà)問(wèn)題，政府應将一定的資源無償用于解決民(mín)衆住房(fáng)問(wèn)題。
2009年(nián)房(fáng)價上漲1.5%可(kě)信嗎(ma)？
全國(guó)人(rén)大(dà)财經委副主任委員(yuán)尹中卿表示，該數字不斷引發質疑，老百姓感覺房(fáng)價上漲幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大(dà)于這個數字。全國(guó)政協委員(yuán)、國(guó)家統計(jì)局原局長李德水說(shuō)：“統計(jì)局不會，也沒有必要隐瞞情況，少報數字。”李德水說(shuō)，首先，這個數字是2009年(nián)全年(nián)的平均數。2009年(nián)1月~4月，房(fáng)價是下降的；5月之後開始上漲，并不斷加速。但(dàn)平均下來(lái)，2009年(nián)全年(nián)的房(fáng)價漲幅并不大(dà)。
全國(guó)政協委員(yuán)、民(mín)進中央常委、清華大(dà)學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示：“1.5%這個數字是不符合客觀實際的，它會誤導老百姓，讓老百姓認爲今天的房(fáng)價還(hái)不高。這是一個錯誤的信号。”
全國(guó)政協委員(yuán)郭松海表示：“這個數字與現實有差距，與老百姓的切身(shēn)感受相(xiàng)反，缺乏可(kě)信度。”全國(guó)政協委員(yuán)王超斌表示：“（同比上漲1.5%）絕不可(kě)能，全世界人(rén)民(mín)都(dōu)不會相(xiàng)信。”
房(fáng)地産信貸的比重大(dà)不大(dà)？
全國(guó)政協委員(yuán)、建設銀行信用卡中心總經理(lǐ)趙宇梓在接受記者采訪時表示，主要地區房(fáng)地産貸款在貸款總額中的占比已經超過國(guó)際警戒線。“大(dà)概超過25%。”趙宇梓說(shuō)。一般來(lái)說(shuō)，警戒線是20%，30%意味着情況非常嚴重。他(tā)建議(yì)對房(fáng)地産貸款在全部信貸中的比重進行控制。
全國(guó)政協委員(yuán)、上海銀監局局長閻慶民(mín)表示，今年(nián)将嚴格審查房(fáng)地産開發商的貸款。閻慶民(mín)指出，在個人(rén)房(fáng)貸方面，對第二套房(fáng)的貸款已經收緊，并将嚴格執行。
任志強表示，目前房(fáng)地産企業并不缺錢，銀行收緊房(fáng)貸反而會推高房(fáng)價。同時，他(tā)鼓勵民(mín)營企業要“傍大(dà)款”，聯手國(guó)企做大(dà)做強。
銀監會主席劉明康日(rì)前在列席政協分(fēn)組討(tǎo)論會時表示，我國(guó)信貸資金流入股市、樓市的情況并不嚴重，不會對信貸進行特别限制，但(dàn)是在放(fàng)貸過程中會強調審慎性、針對性、靈活性。對房(fáng)地産開發貸款、個人(rén)住房(fáng)抵押貸款，銀行是會繼續支持的。
大(dà)力建設經适房(fáng)還(hái)是廉租房(fáng)？
全國(guó)政協委員(yuán)、大(dà)連萬達集團董事(shì)長王健林認爲，現在政府加大(dà)住房(fáng)保障力度，應該建更多的廉租房(fáng)，而非經濟适用房(fáng)。
王健林說(shuō)，經濟适用房(fáng)現在成了一種稀缺資源，當分(fēn)配資源的權力在少數人(rén)手上時，怎麽會不滋生(shēng)腐敗呢(ne)？如(rú)果相(xiàng)關制度不改革，去(qù)年(nián)部分(fēn)地方出現的經适房(fáng)抽簽造假現象仍會出現。
他(tā)建議(yì)，盡量少建經濟适用房(fáng)，多建政府擁有産權的廉租房(fáng)。另外，政府應采取貨币補償手段補貼居民(mín)，這有助于減少與經适房(fáng)相(xiàng)關的腐敗行爲。
全國(guó)政協委員(yuán)、吉林正業集團有限公司董事(shì)長韓真發說(shuō)，完全依靠商品房(fáng)解決住房(fáng)問(wèn)題不現實。“年(nián)輕人(rén)買不起，公積金要積攢很多年(nián)，租房(fáng)又貴，所以應采取經适房(fáng)與公租房(fáng)并存的辦法”。
李德水的觀點是，當前公租房(fáng)的資源還(hái)是太少，建議(yì)爲低保人(rén)員(yuán)提供廉租房(fáng)，爲不符合低保标準的“夾心層”提供公租房(fáng)。他(tā)舉例說(shuō)，香港50％的居民(mín)住在公租房(fáng)内，新加坡的大(dà)部分(fēn)居民(mín)也是如(rú)此。
樓市泡沫是怎麽吹起來(lái)的？
按國(guó)際上通用的标準，房(fáng)價是家庭年(nián)收入的6倍比較合理(lǐ)。而在中國(guó)的一些一線城(chéng)市，房(fáng)價已是家庭年(nián)收入的20多倍。
高房(fáng)價引來(lái)不少責難，人(rén)們難免要尋找高房(fáng)價背後的推手，于是地方政府、房(fáng)地産開發商、炒房(fáng)者、銀行成了問(wèn)責的對象。的确，這四者是客觀上推高房(fáng)價的重要因素。城(chéng)市土(tǔ)地稀缺，地方政府每年(nián)限量拿出土(tǔ)地，以拍(pāi)賣方式出讓土(tǔ)地使用權。地價越拍(pāi)越高，房(fáng)價自(zì)然越來(lái)越高。房(fáng)地産開發商追求利潤，如(rú)果不推高房(fáng)價，利潤從(cóng)何而來(lái)？炒房(fáng)者靠差價獲利，當然盼望房(fáng)價越來(lái)越高。銀行也希望房(fáng)價越來(lái)越高，房(fáng)價漲，貸出去(qù)的款才更安全。
不過，很多人(rén)往往忽視了任何市場交易都(dōu)是供給與有效需求博弈的結果，而有效需求的背後離(lí)不開資金的支撐，房(fáng)地産市場也一樣。
目前，中國(guó)房(fáng)價飛速上竄，說(shuō)明了資金相(xiàng)對過剩，閑散資金大(dà)量湧向房(fáng)地産市場。
2009年(nián)，房(fáng)地産業雖然沒有被列入十大(dà)産業振興規劃，但(dàn)其複蘇速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)快(kuài)于被列入規劃的行業。目前絕大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的房(fáng)價已經遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年(nián)時的水平，“地王”頻頻出現，投機(jī)性購(gòu)房(fáng)所占的比例越來(lái)越大(dà)，很多真正有住房(fáng)需求的人(rén)卻買不起房(fáng)。
各地房(fáng)價虛高有多少？
“上一輪海南(nán)房(fáng)地産泡沫破滅的時候，我正好在海南(nán)工(gōng)作(zuò)，目睹了樓市從(cóng)瘋漲到泡沫破滅的全過程，觸目驚心！”全國(guó)人(rén)大(dà)代表樊芸說(shuō)。對于今年(nián)春節前後海南(nán)房(fáng)價的新一輪上漲，她表示擔憂。樊芸說(shuō)：“我們不能在同一個地方再次跌倒，這一輪的房(fáng)價上漲有很多非理(lǐ)性的因素在其中。”
尹中卿表示：“近年(nián)來(lái)，我國(guó)房(fáng)地産市場的扭曲現象主要表現爲住房(fáng)價格上漲過快(kuài)。許多一線城(chéng)市的房(fáng)價按現行彙率計(jì)算，已經可(kě)以與發達國(guó)家的房(fáng)價比肩，而我國(guó)城(chéng)市居民(mín)的平均收入隻是發達國(guó)家的10%左右。”
2009年(nián)初，北京東四環的金都(dōu)心語精裝修小戶型賣8800元/平方米，到2009年(nián)12月該項目二手房(fáng)的市場參考價格已經變成17690元/平方米；北四環的遠(yuǎn)洋·萬和城(chéng)2009年(nián)初賣2萬元/平方米，如(rú)今已經賣到3.8萬元/平方米。
高房(fáng)價不僅局限在北京。中國(guó)指數研究院的《2009年(nián)房(fáng)地産運行報告》顯示，2009年(nián)11月，在全國(guó)20個重點城(chéng)市中，12個城(chéng)市的商品住宅成交均價超過曆史最高水平，8個城(chéng)市接近曆史最高水平。
物業稅該不該開征？
對于是否應該開征物業稅這一問(wèn)題，張泓銘表示，應該下決心試征物業稅。他(tā)強調：“開征物業稅有助于平均财富，抑制兩極分(fēn)化，從(cóng)而把部分(fēn)因房(fáng)價暴漲帶來(lái)的财富适當收歸國(guó)有。同時，物業稅有助于減少房(fáng)地産市場波動給國(guó)家财政造成的影(yǐng)響，減少地方财政對土(tǔ)地的依賴。此外，物業稅有助于抑制過度投資，穩定房(fáng)地産市場。”
王健林則認爲征收物業稅的設想不太現實。“有學者提出隻要一開征物業稅，房(fáng)價就(jiù)會降下來(lái)，這完全不現實”。在他(tā)看(kàn)來(lái)，物業稅的開征非常複雜，并不能立竿見(jiàn)影(yǐng)壓低房(fáng)價。房(fáng)屋價格由市場決定，買的人(rén)多就(jiù)會漲。征稅并不能抑制購(gòu)房(fáng)需求，房(fáng)價依然居高不下。
王健林說(shuō)，走出房(fáng)地産困局的根本出路(lù)還(hái)是增加供給，“供求關系決定價格，這是真理(lǐ)”。
全國(guó)政協委員(yuán)、山(shān)東經濟學院房(fáng)地産經濟研究所所長郭松海對開征物業稅持支持态度。他(tā)表示，目前房(fáng)地産交易環節的稅費負擔偏重，而保有環節的稅費負擔偏輕。
作(zuò)爲房(fáng)地産研究方面的專家，郭松海認爲，應通過開征物業稅來(lái)迫使炒房(fáng)者減少對房(fáng)地産資源的占有，進而達到調節房(fáng)價的目的。他(tā)建議(yì)，開征保有稅，要先易後難。要借鑒法國(guó)、韓國(guó)的經驗，先開征房(fáng)屋閑置稅，對空置房(fáng)屋征稅，然後逐步開征物業稅。
會外熱(rè)議(yì)到何時？
日(rì)前，知名地産評論員(yuán)牛刀叫闆地産大(dà)佬任志強，稱如(rú)果今年(nián)全國(guó)70個大(dà)中城(chéng)市的房(fáng)價漲幅超過5%，他(tā)就(jiù)再也不談房(fáng)價；倘若房(fáng)價漲幅不足5%，則請(qǐng)任志強從(cóng)此閉嘴。不管這場賭局結果如(rú)何，房(fáng)價問(wèn)題笃定在很長的一段時期内都(dōu)是大(dà)家關注的熱(rè)點。
人(rén)民(mín)網的一項調查顯示，85%的網民(mín)望政府加大(dà)對房(fáng)地産市場的調控力度。
國(guó)家發改委新聞發言人(rén)李樸民(mín)在與網民(mín)交流時表示，今年(nián)爲了遏制房(fáng)價的過快(kuài)上漲，中央出台了一系列措施。國(guó)家發改委将會同有關部門(mén)，确保這些措施的落實，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。
李樸民(mín)稱，去(qù)年(nián)房(fáng)價上漲的速度确實比較快(kuài)，超出了大(dà)家的意料。今年(nián)爲了遏制房(fáng)價的過快(kuài)上漲，促進房(fáng)地産業的健康發展，中央出台了一系列措施。今年(nián)初中央發出了《關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》，進一步加強對房(fáng)地産市場的調控，抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。
2010年(nián)政府工(gōng)作(zuò)報告中關于房(fáng)地産的論述
國(guó)務院總理(lǐ)溫家寶３月５日(rì)在十一屆全國(guó)人(rén)大(dà)三次會議(yì)上作(zuò)政府工(gōng)作(zuò)報告，其中關于房(fáng)地産業的指導思想爲：促進房(fáng)地産市場平穩健康發展，堅決遏制部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭，滿足人(rén)民(mín)群衆的基本住房(fáng)需求。
一是繼續大(dà)規模實施保障性安居工(gōng)程。中央财政拟安排保障性住房(fáng)專項補助資金632億元，比上年(nián)增加81億元。建設保障性住房(fáng)300萬套，各類棚戶區改造住房(fáng)280萬套。擴大(dà)農村危房(fáng)改造試點範圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年(nián)度建設計(jì)劃，确保土(tǔ)地、資金和優惠政策落實到位。
二是繼續支持居民(mín)自(zì)住性住房(fáng)消費。增加中低價位、中小套型普通商品房(fáng)用地供應，加快(kuài)普通商品房(fáng)項目審批和建設進度。規範發展二手房(fáng)市場，倡導住房(fáng)租賃消費。盤活住房(fáng)租賃市場。
三是抑制投機(jī)性購(gòu)房(fáng)。加大(dà)差别化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房(fáng)預售制度。
四是大(dà)力整頓和規範房(fáng)地産市場秩序。完善土(tǔ)地收入管理(lǐ)使用辦法，抑制土(tǔ)地價格過快(kuài)上漲。加大(dà)對圈地不建、捂盤惜售、哄擡房(fáng)價等違法違規行爲的查處力度。