房(fáng)地産市場的牛年(nián)回顧與虎年(nián)瞭望

2009年(nián)是我國(guó)房(fáng)地産市場波瀾壯闊的一年(nián)。從(cóng)年(nián)初的蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到8、9月的量價齊漲和“十一”之後的爆發式“沖量”，我國(guó)房(fáng)地産市場創造出驚人(rén)的奇迹，絕對水平和增速均創曆史新高：2009年(nián)1—11月，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%，辦公樓銷售面積增長39.2%，商業營業用房(fáng)銷售面積增長39.1%。商品房(fáng)銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業營業用房(fáng)銷售額分(fēn)别增長58.4%和60.4%。

　　與房(fáng)屋成交量急劇(jù)放(fàng)大(dà)相(xiàng)伴随的，是房(fáng)價的快(kuài)速上漲。從(cóng)國(guó)家統計(jì)局公布的數據看(kàn)，2009年(nián)1—11月，全國(guó)的平均房(fáng)價累計(jì)上漲接近15%，不少城(chéng)市平均房(fáng)價累計(jì)上漲超過25%，深圳和北京的新房(fáng)成交均價分(fēn)别累計(jì)上漲83%和54%。而根據筆者的實際考察，北京很多樓盤的價格11月份環比漲幅在10%以上，有些樓盤價格的年(nián)漲幅超過100%，最高達150%。

　　于是，高房(fáng)價便成了被口誅筆伐的人(rén)民(mín)公敵，凡是預言房(fáng)價一定要跌的言論，就(jiù)會占領道德制高點，赢得(de)叫好聲;于是，在南(nán)方就(jiù)有市長說(shuō)買不起房(fáng)了，在京城(chéng)也有部長說(shuō)買不起房(fáng)了;于是，社會科(kē)學院出報告了，“85%的人(rén)買不起房(fáng)”的科(kē)學論斷被研究出來(lái)了——高官尚且買不起，遑論普通民(mín)衆;于是，便有學者聯名上書(shū)建言二次房(fáng)改，爲民(mín)請(qǐng)命要求政府爲2/3的老百姓提供廉價的福利房(fáng)了;于是，某位因不知疲倦地預言房(fáng)價狂跌而名聲大(dà)噪的專家，在另幾位同樣不知疲倦地預言房(fáng)價暴跌的明星學者的助威聲中，如(rú)同開發商促銷樓盤一般地在北京某大(dà)廈扯起場子簽名售書(shū)，又一次勇敢地“向高房(fáng)價宣戰”——盡管所謂的“高房(fáng)價”也許隻是堂吉诃德眼中的那架風(fēng)車，但(dàn)我們還(hái)是不得(de)不佩服這位學者的睿智，因爲有戰果爲證：如(rú)同商人(rén)赢得(de)“市場”一般，這位學者又一次赢得(de)了“民(mín)意”，書(shū)也确實售出不少。

　　在洶湧的民(mín)意浪潮中，政府頻頻出手了：2009年(nián)12月9日(rì)，國(guó)務院常務會議(yì)決定，個人(rén)住房(fáng)轉讓營業稅征免時限由2年(nián)恢複到5年(nián);2009年(nián)12月14日(rì)，中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)指出，要增加普通商品住房(fáng)供給，支持居民(mín)自(zì)住和改善性購(gòu)房(fáng)需求;2009年(nián)12月17日(rì)，國(guó)家五部委通知，開發商拿地首付款不低于50%;2010年(nián)1月10日(rì)，國(guó)務院辦公廳發布《關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》(簡稱“國(guó)十一條”)，緊接着二套房(fáng)首付比例不得(de)低于40%，央行決定存款準備金率上調0.5個百分(fēn)點。

　　随着一系列調控政策的密集出台，原本火(huǒ)熱(rè)的房(fáng)地産市場如(rú)同近期突遇寒流的天氣，“千裡(lǐ)冰封，萬裡(lǐ)雪飄”，瞬間就(jiù)陷入了嚴冬，從(cóng)南(nán)到北一線城(chéng)市成交量急劇(jù)萎縮，“長城(chéng)内外，惟餘莽莽;大(dà)河上下，頓失滔滔”。元旦假期3日(rì)，深圳一手房(fáng)僅成交288套，上海一手房(fáng)僅成交168套，北京商品住宅期房(fáng)成交量環比驟降6成，二手房(fáng)僅成交30套。

　　對于最新一輪的樓市調控，媒體(tǐ)一緻盛贊爲“重拳出擊”，專家傾情論證其“果斷及時”，仿佛高房(fáng)價立馬就(jiù)會應聲而落。當然，也有“房(fáng)價将在此輪調控中再次上漲”的逆耳之音，但(dàn)據說(shuō)那都(dōu)是些黑(hēi)了良心的開發商及其代言人(rén)的謬論。

　　我們痛恨高房(fáng)價，但(dàn)痛恨和詛咒并不能解決問(wèn)題。房(fáng)子的價格越來(lái)越高，顯然不是因爲房(fáng)地産開發商的良心整體(tǐ)性的越來(lái)越“黑(hēi)”;這正如(rú)家電的價格越來(lái)越低，絕不是因爲家電生(shēng)産商的良心整體(tǐ)性的越來(lái)越“紅(hóng)”。隻有弄清病因，才能對症下藥。

　　房(fáng)價問(wèn)題說(shuō)複雜就(jiù)複雜，說(shuō)簡單其實也很簡單，無非是一個供求問(wèn)題。經濟學常識告訴我們：商品的價格是由商品的供求關系決定的，供應少需求多，價格就(jiù)上漲;供應多需求少，價格就(jiù)下跌——當今中國(guó)，房(fáng)子也具有商品的屬性，所以有“商品房(fáng)”之稱——因此，隻要弄清了房(fáng)子這種商品真實的供求狀況，就(jiù)能透過表象看(kàn)清真相(xiàng)，就(jiù)能準确地把握房(fáng)地産市場的發展方向。

　　曆史證明，城(chéng)市是人(rén)類文明的結晶和載體(tǐ)，城(chéng)市化是人(rén)類社會經濟發展的必然規律。中國(guó)改革開放(fàng)30年(nián)的重大(dà)成就(jiù)，就(jiù)是讓2億多地地道道的種莊稼的農民(mín)離(lí)開了鄉村，走進了工(gōng)廠(chǎng)和工(gōng)地。盡管在稱謂上還(hái)留着“農民(mín)”的痕迹，叫做“農民(mín)工(gōng)”，并且定期遊走于城(chéng)市與鄉村之間，但(dàn)本質上他(tā)們已經是地地道道的産業工(gōng)人(rén)了。讓這2億多甚至更多的“農民(mín)工(gōng)”，結束候鳥式的遷徙，安居于城(chéng)市，變成地地道道的“市民(mín)”，這不僅是推動中國(guó)經濟社會持續發展的引擎，更是中國(guó)政府及全體(tǐ)中國(guó)人(rén)民(mín)必須擔當的曆史使命。

　　随着城(chéng)市化的不斷推進，2億多已經進城(chéng)的“農民(mín)工(gōng)”，以及目前尚未進城(chéng)但(dàn)今後一定會進城(chéng)的更多的“農民(mín)工(gōng)”，不僅需要就(jiù)業崗位，也需要居住空間;此外，每年(nián)将近千萬的高校(xiào)畢業生(shēng)，也大(dà)都(dōu)需要在城(chéng)市就(jiù)業、安居;還(hái)有，2億多個既有的城(chéng)市家庭的居住條件(jiàn)也需要逐漸改善。然而，中國(guó)城(chéng)鎮住房(fáng)竣工(gōng)量每年(nián)僅有6到8億平方米，其中商品房(fáng)不到500萬套，非商品房(fáng)約爲300萬套，合計(jì)不超過800萬套。與龐大(dà)的需求量相(xiàng)比，區區幾百萬套的年(nián)供應量，豈止是杯水車薪。

　　在一個正常的市場環境中，絕大(dà)多數時候都(dōu)是商品過剩，而不是短(duǎn)缺。如(rú)果發生(shēng)了短(duǎn)缺，就(jiù)一定是某些因素妨礙了供應。房(fáng)地産的供應要素不外乎：土(tǔ)地、原材料、資金、開發商及建築商。當今中國(guó)，資金充裕，建材産能普遍過剩，更不缺開發商及建築商，唯一缺少的就(jiù)是土(tǔ)地。中國(guó)本來(lái)就(jiù)是一個人(rén)多地少的國(guó)家，再加上18億畝農地紅(hóng)線的約束，城(chéng)市的建設用地一直就(jiù)是難以解決的問(wèn)題。拆遷之痛由因此而生(shēng)，“地王”不斷因此而生(shēng)。

　　供應遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，因土(tǔ)地因素的制約而又無法迅速有效地擴大(dà)供給，這就(jiù)是中國(guó)房(fáng)地産市場真實的供求狀況，這就(jiù)決定了中國(guó)的房(fáng)子不僅當前是稀缺商品，在今後相(xiàng)當長一段時期依然是稀缺商品。這段時期少則10年(nián)，多則20年(nián)，截止于中國(guó)的城(chéng)市化進程基本完成之日(rì)。在這個時期内，隻要土(tǔ)地因素的制約不解決，房(fáng)屋供不應求的格局就(jiù)不會改變，房(fáng)價上漲的趨勢也不會改變。

　　在供求嚴重失衡而又無法迅速有效地擴大(dà)供給的前提下，爲了緩解社會矛盾，維護社會和諧，抑制需求、延緩需求就(jiù)成爲政府迫不得(de)已的選擇。所以，2003年(nián)以來(lái)所有針對房(fáng)地産市場的調控政策，不管是“國(guó)六條”還(hái)是“國(guó)八條”，其基本内容都(dōu)是抑制需求、延緩需求，甚至是打擊需求。然而，客觀存在的需求并沒有因爲受到抑制和打擊而煙消雲散，反而如(rú)同彈簧，受到的壓力越大(dà)，反彈的力度越強。所以，每一輪調控之後，都(dōu)會迎來(lái)房(fáng)屋銷量和價格的暴漲。幾輪調控之後，北京南(nán)四環的房(fáng)價每平方米就(jiù)從(cóng)4000多元漲到了20000多元。

　　新頒布的“國(guó)十一條”，基本都(dōu)是強調繼續執行過去(qù)已經發布、後來(lái)沒有嚴格執行、到目前爲止依然沒有說(shuō)過廢止的有關規定。抑制需求、延緩需求，依然是重要内容，即使對合法的投資需求也要抑制，甚至合理(lǐ)的改善型需求也要推延。這表明在決策者的眼裡(lǐ)，供求失衡是何等的嚴重。當然，最新一輪樓市調控政策也的确具有新意，那就(jiù)是增添了加快(kuài)供給、促進供給的内容，比如(rú)“加快(kuài)中低價位、中小套型普通商品住房(fáng)建設”，“加快(kuài)推進保障性安居工(gōng)程建設”，“增加住房(fáng)建設用地有效供應，提高土(tǔ)地供應和開發利用效率”，“加大(dà)對捂盤惜售、囤積房(fáng)源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行爲的查處力度”等。我們可(kě)以真切地感受到中央希望房(fáng)地産市場發展得(de)更爲穩健的良苦用心，以及選擇調控手段時的小心翼翼。

　　供求關系決定了房(fáng)價的長期趨勢，政策調控會導緻房(fáng)價的短(duǎn)期波動。随着新的調控政策的落實，日(rì)趨嚴重的供求矛盾應該得(de)到緩解。2010年(nián)的中國(guó)房(fáng)地産市場必将是平穩前行的市場，既不會暴漲，也不會暴跌。當然，房(fáng)屋成交量和房(fáng)價也許會階段性停滞，甚至有所回落——隻要是市場，就(jiù)總會有起伏震蕩，如(rú)同自(zì)然界的花謝花開，潮漲潮落，房(fáng)地産市場自(zì)然也不例外。

　　潮漲沖浪固然快(kuài)意，但(dàn)那需要高超的本領。潮落拾貝卻很簡單。