36家上市房(fáng)企發布年(nián)報 近五成房(fáng)企淨利下滑

截至1月19日(rì)，據Wind資訊統計(jì)數據顯示，滬深兩市共計(jì)36家上市房(fáng)企公布2014年(nián)年(nián)報業績預告，其中7家房(fáng)企預告淨利潤虧損。剔除數據公布不全的房(fáng)企後，按照(zhào)預告淨利潤同比增長下限來(lái)看(kàn)，淨利潤同比下滑企業達17家，占比近五成。

　　雖然上述36家房(fáng)企尚不能代表A股140多家房(fáng)企的整體(tǐ)表現，但(dàn)截至目前，在36家公布2014年(nián)度業績預告的企業中，近兩成企業預虧，近五成房(fáng)企淨利潤下滑，這也在一定程度上折射出房(fáng)地産行業整體(tǐ)利潤率下行的現象。

　　事(shì)實上，房(fáng)地産市場持續下行，使得(de)不少房(fáng)企迫于資金壓力，采取以價換量的銷售策略，加之資金成本提升等因素，确實侵蝕了不少房(fáng)企的淨利潤。

　　近兩成房(fáng)企首虧

　　Wind資訊統計(jì)數據顯示，在這36家已經公布2014年(nián)年(nián)報業績預告的企業中，9家企業的業績預增，4家略增，3家扭虧，3家續盈;5家預減，5家略減，1家續虧，6家首虧。其中，首虧房(fáng)企爲金豐投資、同達創業、榮豐控股、陽光(guāng)股份、亞太實業以及多倫股份，預計(jì)首虧額度最高的是陽光(guāng)股份，預計(jì)虧損5.4億—5.9億元，下降380%—460%;續虧企業爲東方銀星。

　　對于虧損的原因，陽光(guāng)股份表示，天津楊柳青項目房(fáng)屋交付虧損及存貨預估減值損失約4.8億元，費用化财務利息增加約1.7億元，上海松江項目已投入部分(fēn)的預計(jì)損失約0.26億元。

　　而在上述36家發布2014年(nián)年(nián)報預告的上市房(fáng)企中，榮豐控股淨利潤變動幅度最大(dà)，而且該企業也是業績首虧企業，榮豐控股預告淨利潤變動幅度爲-2644.98%。

　　榮豐控股表示，預測2014年(nián)年(nián)度虧損額爲3500萬—4500萬元。而對于業績變動的原因，榮豐控股表示，房(fáng)地産市場整體(tǐ)需求放(fàng)緩，市場持續低迷，集團旗下北京榮豐項目已接近尾聲，長春國(guó)際金融中心項目及重慶項目尚未達到銷售條件(jiàn)，導緻業績出現虧損。

　　事(shì)實上，對于淨利潤下滑或者虧損的企業而言，其業績變動基本都(dōu)與今年(nián)房(fáng)地産行業的頹勢有關，銷售價格下行，毛利率減少，銷售不力導緻項目存貨增加，進而加大(dà)企業資金壓力，進一步侵蝕淨利潤額度。

　　一位業内人(rén)士表示，多數虧損房(fáng)企都(dōu)是由于項目銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工(gōng)量，緻使一些項目無法達到預售條件(jiàn)，不但(dàn)銷售目标難以完成，降價銷售的結果也緻使淨利潤下滑。近期，房(fáng)地産市場持續低迷，中小房(fáng)企受制于現金周轉和布局過于集中等多種因素，無法與大(dà)型房(fáng)企相(xiàng)抗衡，甚至将面臨被并購(gòu)消失的命運。

　　對此，同策咨詢總監張宏偉表示，産品類型偏高端而周轉較慢(màn)的企業、前期拿地過于激進導緻成本構成較高而影(yǐng)響銷售資金回籠的企業、盲目多元化擴張而導緻房(fáng)地産主業受到影(yǐng)響的企業、資信不太好而難以獲得(de)銀行貸款的企業，在2015年(nián)或将面臨被銀行等金融機(jī)構“鎖房(fáng)”的風(fēng)險，屆時其資金鏈或許會斷裂。

　　榮盛發展淨利或超29億元

　　值得(de)注意的是，從(cóng)目前公布2014年(nián)年(nián)度業績預告的上市房(fáng)企來(lái)看(kàn)，中小房(fáng)企占比較大(dà)，萬科(kē)、保利等千億元級房(fáng)企尚未公布年(nián)報業績預告，因此，從(cóng)目前數據來(lái)看(kàn)，多數反映了中小房(fáng)企今年(nián)業績變動的水平。

　　截至1月19日(rì)，按照(zhào)預告淨利潤下限來(lái)看(kàn)，榮盛發展預告淨利潤最高，爲29.06億元。

　　對此，有研究報告顯示，榮盛發展的土(tǔ)地儲備約有20%位于廊坊，如(rú)京津冀一體(tǐ)化加速實施，其廊坊項目的去(qù)化率将顯著提升，銷售均價有望在目前水平上進一步上漲，從(cóng)而增強公司的盈利能力。

　　該報告還(hái)指出，榮盛發展目前的土(tǔ)地儲備達2000萬平方米，足夠未來(lái)4年(nián)銷售，預計(jì)2015年(nián)，公司可(kě)實現銷售面積460萬平方米，銷售均價每平方米約6900元，銷售額預計(jì)可(kě)達320億元，同比增長12%。

　　值得(de)注意的是，得(de)益于京津冀一體(tǐ)化的房(fáng)企畢竟是少數，多數上市房(fáng)企在業績的壓力下，還(hái)難以一直扛價而不走降價促銷之路(lù)。從(cóng)樓市庫存增加幅度來(lái)看(kàn)，雖然20個城(chéng)市的土(tǔ)地出讓金達1.4萬億元，同比下降14%，但(dàn)樓市庫存量仍在不斷攀升。

　　有業内人(rén)士稱，一邊是難以消化的庫存，一邊是完不成的銷售目标，不少房(fáng)企這兩條重要指标的走勢方向是反的，這将加大(dà)房(fáng)企面臨的風(fēng)險。

　　張宏偉也表示，到目前爲止，由于市場庫存量偏大(dà)的基本面沒有改變，樓市“惜貸”常态化的基本面也沒有改變，中小房(fáng)企無論在資本市場還(hái)是在銷售市場，都(dōu)無法與大(dà)型品牌房(fáng)企抗衡，這就(jiù)使得(de)中小房(fáng)企在2015年(nián)仍然會面臨比較大(dà)的資金問(wèn)題。