72家房(fáng)企年(nián)報勾勒行業分(fēn)化格局

一、二線城(chéng)市回暖，三、四線城(chéng)市仍在調整，房(fáng)地産市場将繼續延續分(fēn)化格局，上市房(fáng)企已披露的2015年(nián)年(nián)報将之展露無遺。數據顯示，72家房(fáng)企存貨總量超過1.4萬億元，去(qù)庫存壓力依然嚴峻。萬科(kē)在年(nián)報中談到，城(chéng)市間的分(fēn)化表現并不能掩蓋房(fáng)地産市場的全局性困境。房(fáng)企盈利能力下滑已是行業内公認的趨勢，但(dàn)行業整體(tǐ)淨利率跌至個位數還(hái)是首次出現

據上證資訊數據統計(jì)，截至目前，已有72家A股上市房(fáng)企披露2015年(nián)年(nián)報，另有11家房(fáng)企披 露2015年(nián)業績快(kuài)報，合計(jì)已有83家房(fáng)企全年(nián)業績輪廓盡顯，行業格局也随之展露無遺。記者研究發現，雖然近兩年(nián)房(fáng)企盈利能力下滑已是行業内公認的趨勢， 但(dàn)年(nián)報顯示行業整體(tǐ)淨利率跌至個位數還(hái)是首次出現，72家房(fáng)企平均淨利率僅9.3%。與此同時，2015年(nián)房(fáng)企存貨量也明顯上升，72家房(fáng)企存貨總量超過 1.4萬億元，去(qù)庫存壓力依然嚴峻。

盈利能力趨弱

據上證資訊統計(jì)，截至4月5日(rì)，已公布2015年(nián)年(nián)報的滬深地産上市公司合計(jì)有72家，這72 家房(fáng)企在2015年(nián)總營收達到5871億元，同比增長25.4%，72家企業中隻有27家企業營收下滑，在去(qù)年(nián)市場回轉、一路(lù)升溫的情況下，63%的房(fáng)企 營收增加，銷售收入同比大(dà)增。56家企業2015年(nián)淨利潤合計(jì)爲479.8億元。整體(tǐ)看(kàn)，同比2014年(nián)上漲14.5%。

值得(de)關注的是，這72家房(fáng)企2015年(nián)淨利潤總和爲548億元，雖然同比增長了12%，但(dàn)增幅遠(yuǎn)低于營收增幅。72家房(fáng)企中僅29家淨利潤同比略升，整體(tǐ)平均淨利潤率更是跌至9.3%，較2014年(nián)同期的10.5%和2013年(nián)的12%呈現逐年(nián)下滑趨勢。

事(shì)實上，這也是房(fáng)企年(nián)報顯示淨利潤率首次跌入個位數，房(fáng)企盈利能力正在持續大(dà)幅下調。這一趨勢 目前看(kàn)來(lái)沒有逆轉的可(kě)能，甚至還(hái)在持續加劇(jù)，且房(fáng)企間的分(fēn)化也更加明顯，連一些大(dà)型房(fáng)企也不能幸免。數據顯示，72家房(fáng)企中，廊坊發展淨利率下滑幅度爲 -564%，位居榜首。還(hái)有兩家公司因連續虧損而披星戴帽。

“交付物業銷售面積降低”幾乎成爲所有利潤下滑企業在年(nián)報中的标準說(shuō)辭。

中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析，雖然全國(guó)一、二線城(chéng)市回暖，但(dàn)三、四線城(chéng)市依然處于調整過程中，以價換量在持續。從(cóng)各家房(fáng)企發布的報告可(kě)以發現，相(xiàng)當多的房(fáng)企銷售均價出現下滑。同時，銷售難度的加大(dà)讓企業不得(de)不增加銷售人(rén)手，人(rén)力成本以及營銷宣傳成本都(dōu)在上漲，這些成本的增加都(dōu)是淨利潤率下滑的因素。

去(qù)庫存壓力仍存

一方面是盈利能力的持續弱化，一方面則是庫存量的繼續攀升，房(fáng)企目前的生(shēng)存狀況可(kě)謂腹背受敵。 上證資訊數據顯示，72家房(fáng)企存貨總量超過1.409萬億元，同比攀升了13.8%。上市公司中，萬科(kē)A、招商蛇口與華夏幸福3家上市公司存貨都(dōu)超過了 1000億元，分(fēn)别爲3681億元、1214億元和1006億元，同比增幅分(fēn)别爲15.9%、20.6%和28.5%。

事(shì)實上，房(fáng)企财務報表中的存貨指标包括了住房(fáng)庫存、土(tǔ)地儲備、開工(gōng)建設項目等指标，所以整個存 貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，在一些業内人(rén)士看(kàn)來(lái)，從(cóng)占比上看(kàn)，住房(fáng)庫存規模是其中較大(dà)的一項。72家房(fáng)企存貨規模同比上漲，這說(shuō)明 去(qù)庫存的任務依然艱巨，尤其部分(fēn)房(fáng)企在三、四線城(chéng)市的庫存面積相(xiàng)對較高，即使上市房(fáng)企去(qù)年(nián)加大(dà)力度清理(lǐ)存貨，但(dàn)市場容量有限，不少企業又不願意甩賣割肉，銷售壓力依然存在。即便今年(nián)一季度一線城(chéng)市和部分(fēn)二線城(chéng)市迎來(lái)了火(huǒ)爆的樓市開局，實際上從(cóng)全國(guó)範圍來(lái)看(kàn)，去(qù)庫存的主基調并不會改變。

市場分(fēn)化格局難改

對市場的一緻看(kàn)法從(cóng)龍頭房(fáng)企年(nián)報中也可(kě)見(jiàn)一斑。萬科(kē)在年(nián)報中談到，城(chéng)市間的分(fēn)化表現并不能掩蓋 房(fáng)地産市場的全局性困境。公司重點觀察包括四大(dà)一線城(chéng)市及部分(fēn)熱(rè)點二線城(chéng)市在内的14個城(chéng)市，從(cóng)2014年(nián)四季度商品住宅銷售面積已開始率先回升，新房(fáng)庫 存由年(nián)初的1.55億平方米下降至1.39億平方米，但(dàn)除這些熱(rè)點城(chéng)市外，全國(guó)其他(tā)地區仍然面臨較大(dà)的去(qù)庫存壓力，房(fáng)地産行業開發、投資活動依然低迷。全國(guó)住宅開發投資完成額增速連續兩年(nián)下滑，住宅新開工(gōng)持續萎縮，開發投資持續放(fàng)緩，反映出當前大(dà)部分(fēn)地區的住房(fáng)市場仍然面臨較大(dà)挑戰，行業庫存逐步消化仍需要時間。

陽光(guāng)城(chéng)在年(nián)報中也表示，房(fáng)地産市場将繼續延續分(fēn)化格局。短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，熱(rè)點一、二線城(chéng)市人(rén)口持續流入，需求空 間較大(dà)，庫存壓力較小，部分(fēn)城(chéng)市甚至由于2015年(nián)成交大(dà)幅回升，面臨庫存過少、供不應求、房(fáng)價上漲的壓力；另一方面，部分(fēn)二線城(chéng)市及多數三、四線城(chéng)市卻依然存在較大(dà)庫存去(qù)化壓力，投資已出現了負增長。針對不同的市場走勢和經濟形勢，分(fēn)類調控已經逐漸實施，上海和深圳率先在2016年(nián)3月出台調控政策，未 來(lái)延續分(fēn)化是必然趨勢。