樓市2016：從(cóng)驚心動魄到轉危爲安

●住房(fáng)庫存總量仍然偏高，且空間錯配問(wèn)題依然突出。一、二線城(chéng)市庫存少、投資增加率低，銷售火(huǒ)爆，住房(fáng)在當前及未來(lái)仍然短(duǎn)缺;三、四線及以下城(chéng)市庫存大(dà)，銷售增長緩慢(màn)，且房(fáng)地産投資、新開工(gōng)依然強勁，去(qù)庫存效果不明顯。當前及未來(lái)庫存壓力主要體(tǐ)現在非重點城(chéng)市當中。

●本輪樓市過熱(rè)主要集中于一線城(chéng)市與部分(fēn)二線城(chéng)市等熱(rè)點城(chéng)市，無論是熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價的上漲幅度還(hái)是風(fēng)險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得(de)各界高度警惕。但(dàn)是，全國(guó)樓市總體(tǐ)風(fēng)險仍然處在可(kě)控的範圍。

●本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房(fáng)經濟激勵機(jī)制沒有改變;第二，政府内部調控機(jī)制有待健全;第三，土(tǔ)地政策不夠給力;第四，金融清查沒有開展;第五，相(xiàng)應的财稅調控政策沒有出台;第六，限購(gòu)政策作(zuò)用有限。

●展望2017年(nián)，總體(tǐ)上，樓市将延續新一輪短(duǎn)期調整，但(dàn)有不确定性。時間上，調整将持續一年(nián)左右。預計(jì)全國(guó)銷售價格增幅将逐步回落，個别時間段也有可(kě)能出現價格回落。

2016年(nián)中國(guó)樓市經曆了由驚心動魄、跌宕起伏到轉危爲安的過程。2015年(nián)年(nián)中以來(lái)，在相(xiàng)對寬松的政策背景下，中國(guó)房(fáng)地産市場逐步進入上升的周期，尤其是2016年(nián)初之後，房(fáng)地産市場出現井噴式爆發，由一線向周邊及二線城(chéng)市波浪式擴散回暖，雖在4月份之後呈現回落調整的迹象，但(dàn)是自(zì)7月尤其是8月份以來(lái)形勢迅猛逆轉，房(fáng)地産市場出現過熱(rè)，面臨着區域進一步擴散和熱(rè)點地區瘋狂和失控的風(fēng)險。随着一線城(chéng)市從(cóng)嚴調控的推進，以及9、10月份熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)地産調控的集中收緊，樓市初現降溫迹象。2016年(nián)樓市經曆了整體(tǐ)上升、局部過熱(rè)和調整出現的過程。具體(tǐ)表現：

熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價增幅

從(cóng)大(dà)幅增長到環比回落

2016年(nián)，熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價增幅經曆了從(cóng)大(dà)幅增長到環比回落的過程。2016年(nián)2-9月，全國(guó)商品住宅平均銷售價格分(fēn)别爲7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分(fēn)别增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過了2014全年(nián)(1.28%)和2015全年(nián)(9.11%)水平，其中3月份增幅爲最高值，幾乎爲2015年(nián)全年(nián)同比增速的兩倍。尤其是熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價更是暴漲驚人(rén)，可(kě)以用“瘋狂攀高、迅猛飙升”來(lái)形容，4月份，一線城(chéng)市新建商品住宅銷售價格同比漲幅更是達到33.9%，創造了曆史新高，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但(dàn)仍然保持同比增速在29%以上的高位運行。

進入10月份以後，受政府調控措施的影(yǐng)響，房(fáng)價增幅環比下落。10月、11月連續兩月，百城(chéng)住宅均價環比上漲幅度均較上月回落，特别是熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價環比下降明顯。

投資投機(jī)需求

由迅速爆發蔓延到沉寂離(lí)場

本輪樓市局部熱(rè)潮總體(tǐ)與一、二線以及部分(fēn)三線城(chéng)市異地購(gòu)房(fáng)比例高、投資投機(jī)需求爆發密切相(xiàng)關。住房(fáng)需求是驅動樓市發展的最主要動力，包括消費性需求(自(zì)住性、改善型)、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放(fàng)或短(duǎn)期疊加會對住房(fáng)市場産生(shēng)重要影(yǐng)響。一般而言，與居民(mín)收入、人(rén)口結構有關的消費性住房(fáng)需求，以及基于資産保值的合理(lǐ)投資性需求通常會保持相(xiàng)對平穩增長和釋放(fàng)，而以套利、炒作(zuò)爲主的投資投機(jī)性住房(fáng)需求具有短(duǎn)期内迅速湧入樓市的特點，催高樓市虛火(huǒ)。從(cóng)住房(fáng)銷量呈現的需求變動來(lái)看(kàn)，本輪樓市局部瘋漲中住房(fáng)投機(jī)成分(fēn)占比較高，投機(jī)需求火(huǒ)旺。2016以來(lái)，全國(guó)商品住房(fáng)銷售面積呈現了一波井噴式的波動增長過程，1-4月份的同比增長率一度達到38.3%，創造了2015年(nián)初以來(lái)的峰值。1-9月份，全國(guó)商品房(fáng)銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2015年(nián)全年(nián)高出了20.27個百分(fēn)點。但(dàn)進入10月份後，受樓市調控措施的影(yǐng)響，投資投機(jī)需求瞬間沉寂離(lí)場，熱(rè)點城(chéng)市住房(fáng)成交量呈現環比下行态勢，部分(fēn)城(chéng)市降幅較大(dà)。

開發投資增幅

由快(kuài)升到緩落再略有反彈

全國(guó)房(fáng)地産開發投資同比增速扭轉持續俯沖式下滑後，于2016年(nián)初有了明顯的回升。2016年(nián)1-9月份，全國(guó)房(fáng)地産開發投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2015年(nián)全年(nián)提高4.77個百分(fēn)點。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2015年(nián)全年(nián)提高4.73個百分(fēn)點，總體(tǐ)呈現快(kuài)速上升到緩慢(màn)回落再略有反彈的過程。進入10月份以後，政府加強了樓市調控，但(dàn)房(fáng)地産開發投資繼續保持平穩增長态勢。

全國(guó)住宅開發投資在總體(tǐ)回暖調整過程中，不同類型城(chéng)市間存在一定的差異。2015年(nián)10月至2016年(nián)9月間，40個重點城(chéng)市的房(fáng)地産住宅開發投資同比增速保持溫和上行，累計(jì)值同比增幅最高爲6.2%，最低爲2.1%，而非重點城(chéng)市的同比增速在-1.43%和7.43%的區間調整運行，重點城(chéng)市住宅開發投資累計(jì)量的全國(guó)占比保持在50%以上。

住房(fáng)供求空間錯配

持續加劇(jù)

盡管從(cóng)總量上看(kàn)住房(fáng)銷量大(dà)幅增長，名義庫存不斷下降，去(qù)庫存取得(de)了一些成效。但(dàn)是，住房(fáng)庫存總量仍然偏高，且空間錯配問(wèn)題依然突出，表現爲一、二線城(chéng)市庫存少、投資增加率低，銷售火(huǒ)爆，住房(fáng)在當前及未來(lái)仍然短(duǎn)缺;三、四線及以下城(chéng)市庫存大(dà)，銷售增長緩慢(màn)，且房(fáng)地産投資、新開工(gōng)依然強勁，去(qù)庫存效果不明顯。

從(cóng)庫存來(lái)看(kàn)，熱(rè)點城(chéng)市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大(dà)。據中國(guó)指數研究院統計(jì)，截止到2016年(nián)8月底，北上廣深四個一線城(chéng)市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現下降趨勢。從(cóng)去(qù)化周期來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市整體(tǐ)庫存去(qù)化周期縮短(duǎn)，其中北京、上海、廣州庫存去(qù)化周期均不足10個月。2016年(nián)以來(lái)，以樓市四小龍——南(nán)京、蘇州、合肥、廈門(mén)爲首的二線重點城(chéng)市庫存顯著下降，甚至出現告急。與此不同的是，一些二線城(chéng)市及三四線城(chéng)市仍面臨較大(dà)的去(qù)庫存壓力。從(cóng)期房(fáng)庫存來(lái)看(kàn)，2016年(nián)，以三四線及以下城(chéng)市爲主的全國(guó)非重點城(chéng)市在期房(fáng)待售面積、期房(fáng)過剩庫存都(dōu)要遠(yuǎn)超過全國(guó)40個重點城(chéng)市。當前及未來(lái)庫存壓力主要體(tǐ)現在非重點城(chéng)市當中。

從(cóng)潛在供給來(lái)看(kàn)，聯系到非重點城(chéng)市的住宅開發投資增速快(kuài)于重點城(chéng)市，使得(de)住房(fáng)在重點城(chéng)市與非重點城(chéng)市的空間錯配進一步加劇(jù)。從(cóng)反映開發企業投資的先行指标以及作(zuò)爲未來(lái)潛在供給的住宅新開工(gōng)面積來(lái)看(kàn)，非重點城(chéng)市的新開工(gōng)累計(jì)值占全國(guó)的比重較大(dà)，過去(qù)一年(nián)間始終維持在60%以上，當經過一定的施工(gōng)周期轉化爲未來(lái)的住房(fáng)有效供給後，空間錯配必将進一步加劇(jù)。

熱(rè)點城(chéng)市樓市

由恐慌瘋狂恢複理(lǐ)性和冷(lěng)靜(jìng)

在經濟下行壓力仍然較大(dà)的宏觀背景下，面對起初的樓市局部過熱(rè)形勢，政府沒有及時發聲，使得(de)市場預期中央會爲了保增長而放(fàng)任房(fáng)價上漲，從(cóng)而引起市場恐慌，“搶房(fáng)潮”大(dà)有繼續蔓延之勢。2016年(nián)年(nián)初以來(lái)随着熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)地産庫存量的不斷減少，部分(fēn)城(chéng)市從(cóng)去(qù)庫存轉爲抑制購(gòu)房(fáng)，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱(rè)點城(chéng)市樓市完全陷入市場恐慌，最終導緻房(fáng)價爆發式上漲。恐慌性“搶房(fáng)潮”不斷湧現，在預期改變和恐慌心理(lǐ)驅動下，一些城(chéng)市某些地段的樓盤呈現出“去(qù)年(nián)低價無人(rén)問(wèn)，今年(nián)價高争先搶”的怪象。進入10月份後，熱(rè)點城(chéng)市政府相(xiàng)繼出台了一系列的樓市調控政策，快(kuài)速有效地穩定了房(fáng)地産市場，熱(rè)點城(chéng)市樓市由恐慌瘋狂恢複理(lǐ)性和冷(lěng)靜(jìng)。

通過中國(guó)住房(fáng)市場風(fēng)險監測體(tǐ)系測度發現，全國(guó)35個大(dà)中城(chéng)市普遍存在估值過高的風(fēng)險。橫向來(lái)看(kàn)，熱(rè)點城(chéng)市的整體(tǐ)風(fēng)險狀況較爲突出，而二線非限購(gòu)城(chéng)市的風(fēng)險狀況相(xiàng)對樂觀。縱向來(lái)看(kàn)，當前住房(fáng)市場風(fēng)險整體(tǐ)高于2010年(nián)，估值過高的住房(fáng)市場将極有可(kě)能出現房(fáng)價增速放(fàng)緩甚至是房(fáng)價下跌的情形。本輪樓市過熱(rè)主要集中于一線城(chéng)市與部分(fēn)二線城(chéng)市等熱(rè)點城(chéng)市，無論是熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價的上漲幅度還(hái)是風(fēng)險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得(de)各界高度警惕。但(dàn)是，全國(guó)樓市總體(tǐ)風(fēng)險仍然處在可(kě)控的範圍。第一，主要指标沒有超越風(fēng)險控制線;第二，本輪過熱(rè)是局部不是全局性的;第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點;第四，有諸多政策工(gōng)具可(kě)以備用。

2016年(nián)1-9月份樓市局部過熱(rè)及其一系列問(wèn)題的産生(shēng)，是在固有的制度漏洞之下購(gòu)房(fáng)者、開發商、金融機(jī)構、中介等市場主體(tǐ)以及政府部門(mén)基于利益追求和心理(lǐ)預期開展合作(zuò)博弈的結果。第一，經濟下行、人(rén)民(mín)币貶值、資産荒、實體(tǐ)經濟不景氣與城(chéng)市分(fēn)化是引發樓市局部過熱(rè)的重要環境條件(jiàn)。第二，驅動全社會支持或從(cóng)事(shì)房(fáng)地産投資投機(jī)的利益機(jī)制是導緻樓市局部過熱(rè)的深層根源。第三，市場主體(tǐ)合作(zuò)博弈是樓市局部過熱(rè)的整體(tǐ)原因。第四，巨量資金導入是樓市局部過熱(rè)的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過熱(rè)與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調控是房(fáng)價暴漲和市場恐慌的重要原因。

針對局部火(huǒ)熱(rè)的樓市，2016年(nián)10月熱(rè)點城(chéng)市政府相(xiàng)繼發起了一場密集而短(duǎn)促的樓市“阻擊戰”，各地将限購(gòu)作(zuò)爲調控政策主軸，選擇重啓限購(gòu)的政策模式。通過細化限購(gòu)标準、提升二套房(fáng)首付比例、擴大(dà)土(tǔ)地供給、進行預期管理(lǐ)、打擊嚴重擾亂房(fáng)地産市場秩序的行爲等多種有力手段，快(kuài)速有效地穩定了樓市，使熱(rè)點城(chéng)市樓市普遍降溫。此次樓市調控主要表現以下幾大(dà)原則：第一，中央監控，地方調控;第二，局部調控，整體(tǐ)不動;第三，抑制投機(jī)，保護消費;第四，一城(chéng)一策，分(fēn)區調控;第五，統一行動，集體(tǐ)出擊;第六，邊調邊看(kàn)，逐步完善。但(dàn)是，本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房(fáng)經濟激勵機(jī)制沒有改變;第二，政府内部調控機(jī)制有待健全;第三，土(tǔ)地政策不夠給力;第四，金融清查沒有開展;第五，相(xiàng)應的财稅調控政策沒有出台;第六，限購(gòu)政策作(zuò)用有限。總之，本輪調控的政策原則具有精準性與協同性，政策措施具有短(duǎn)期性與行政性。

展望2017年(nián)，總體(tǐ)上，樓市将延續新一輪短(duǎn)期調整，但(dàn)有不确定性。時間上，調整将持續一年(nián)左右。預計(jì)全國(guó)銷售價格增幅将逐步回落，個别時間段也有可(kě)能出現價格回落。2016年(nián)全年(nián)的銷售額及增幅都(dōu)将創曆史新高。2016年(nián)以後的幾個月将延續庫存減少的勢頭，2017年(nián)去(qù)庫存壓力将再次有所加大(dà)。投資在2016年(nián)有望保持在5%以上，在2017年(nián)年(nián)初經過波動後，全年(nián)可(kě)能會稍低于2016年(nián)的水平。空間上，市場調整也将呈現差異化的趨勢。一、二線熱(rè)點城(chéng)市未來(lái)調整幅度可(kě)能将相(xiàng)對稍大(dà)。由于采取的政策有差别，市場反應程度和調整幅度将有所差異。但(dàn)由于供求缺口大(dà)，預計(jì)2017年(nián)的投資将會增加。而三、四線及以下城(chéng)市前期回升有限，未來(lái)回調幅度也将不大(dà)，預計(jì)投資增幅回落幅度可(kě)能會超過銷售增長回落幅度。與此同時，需要警惕調整沒有到位過熱(rè)仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來(lái)的市場不确定性。

(作(zuò)者單位：中國(guó)社科(kē)院财經戰略研究院《中國(guó)住房(fáng)發展報告》課題組)