樓市下行壓力倒逼加速8大(dà)省會城(chéng)市接連放(fàng)大(dà)招

2022年(nián)行至當下，樓市調控的基調已然明确，從(cóng)糾偏過渡至當前的支持，放(fàng)松政策也從(cóng)三四線城(chéng)市擴大(dà)至二線，支持力度不斷增強，不少城(chéng)市突破了限購(gòu)、限售等政策，其中不乏省會城(chéng)市的身(shēn)影(yǐng)。

根據不完全統計(jì)，截至4月20日(rì)，全國(guó)已有超85個城(chéng)市出台了松綁政策内容，調控次數超百次。4月前20天，合計(jì)出台政策31次，明顯超過前三個月，月均25次左右的頻次，變得(de)更爲頻繁。

這其中，據第一财經不完全統計(jì)顯示，2022年(nián)至今，已有包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南(nán)甯、南(nán)京、銀川等在内的8個省會城(chéng)市出台了樓市放(fàng)松政策。

松綁政策主要聚焦于需求端，包括放(fàng)寬落戶、公積金貸款額度增加或條件(jiàn)放(fàng)寬、降低首付比例、降房(fáng)貸利率等，公積金貸款放(fàng)寬是地方政府最常用的手段。其中，自(zì)鄭州起，放(fàng)松限購(gòu)限貸、放(fàng)松限售等政策開始更頻繁地出現。

不過，從(cóng)數據表現來(lái)看(kàn)，市場銷售仍保持在低位徘徊。據國(guó)家統計(jì)局，今年(nián)一季度，商品房(fáng)銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房(fáng)銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

基于此現實狀況，業内普遍認爲，各地穩樓市的政策還(hái)将繼續出台。東吳證券研報指出，經濟不穩，放(fàng)松不止，“房(fáng)住不炒”前提下，政策仍存在較高改善預期。

首破“認房(fáng)又認貸”

省會城(chéng)市中較早有松綁政策出台的，當屬廣西南(nán)甯。2月下旬，南(nán)甯市發布了住房(fáng)公積金新政策，将第二套房(fáng)的公積金貸款首付款比例從(cóng)此前的40%降低至30%；同時，公積金貸款額度亦均有不同程度的提升。

這一放(fàng)松政策本身(shēn)，從(cóng)放(fàng)松力度到涉及的政策面，仍局限于公積金，盡管引發了部分(fēn)關注但(dàn)并無明顯突破。這一狀态被鄭州一舉打破。

3月初，曆經了洪災和疫情沖擊的鄭州發布了樓市調控“十九條”，包括部分(fēn)放(fàng)松限購(gòu)、人(rén)才購(gòu)房(fáng)補貼、下調住房(fáng)貸款利率、推進安置房(fáng)建設和轉化等幾大(dà)利器。

其中頗具有代表意義的政策爲，對擁有一套住房(fáng)并已結清相(xiàng)應貸款的家庭，執行首套房(fáng)貸款政策，首付比例将由此前的60%降至30%，也即“認貸不認房(fáng)”。這是2016年(nián)調控收緊以來(lái)，首個松綁“認房(fáng)又認貸”的重點城(chéng)市，有利于緩解改善需求的置業壓力。

天風(fēng)證券地産行業分(fēn)析師(shī)楊侃指出，鄭州作(zuò)爲重要的省會城(chéng)市，包括“認貸不認房(fáng)”等政策利于爲樓市注入信心，在全國(guó)具備一定示範效應。當前樓市下行壓力仍大(dà)、部分(fēn)房(fáng)企資金困局仍未得(de)到解決，後續不排除壓力較大(dà)區域或城(chéng)市跟進微調，因城(chéng)施策将持續演繹。

這之後的3月份，僅有福州、哈爾濱發布放(fàng)松政策。其中，福州在房(fáng)貸利率連續下降的基礎上，再度推出樓市支持政策，降低長樂戶口和外地戶口在五城(chéng)區内購(gòu)房(fáng)門(mén)檻；而哈爾濱則宣布廢止2018年(nián)出台的限售政策。

此後，4月初，蘭州跟進鄭州的政策。在限購(gòu)放(fàng)松方面，孝老和多胎家庭，皆可(kě)在限購(gòu)區域内新購(gòu)一套房(fáng)産；在限貸方面，除了在首套房(fáng)的認定上，推行“認貸不認房(fáng)”之外，大(dà)幅下調首付比例，其中首套房(fáng)爲20%，二套房(fáng)爲30%。

億翰智庫認爲，盡管對于缺乏良好人(rén)口和發展基礎的蘭州來(lái)說(shuō)，此番新政本身(shēn)的效果可(kě)能有限，但(dàn)以鄭州、蘭州爲開端，期待更多二線城(chéng)市逐步打開政策工(gōng)具箱，出台實質性寬松政策，“我們認爲，這一輪二線城(chéng)市市場企穩回升将會對整體(tǐ)市場起到至關重要的作(zuò)用。”

蘭州的政策确如(rú)開啓了省會城(chéng)市松綁的大(dà)門(mén)一般，4月至今，多個省會城(chéng)市披露了放(fàng)松政策。

4月中旬，南(nán)京遠(yuǎn)郊市場六合區、溧水區，對限購(gòu)政策予以放(fàng)松。同期，昆明也印發了發布相(xiàng)關文件(jiàn)，提出25條政策，涉及調高住房(fáng)公積金貸款額度、降低購(gòu)買二套住房(fáng)首付款比例、允許房(fáng)企緩繳土(tǔ)地款、加大(dà)貨币化安置力度等内容，保障合理(lǐ)住房(fáng)需求的同時提振改善型需求。

4月20日(rì)，又一西部省會城(chéng)市加入松綁行列，銀川對住房(fáng)公積金政策進行調整，對已使用過住房(fáng)公積金個人(rén)住房(fáng)貸款并已結清的，爲改善居住條件(jiàn)再次申請(qǐng)住房(fáng)公積金購(gòu)房(fáng)的，最低首付款比例調整爲30%；購(gòu)買存量商品住房(fáng)（二手房(fáng)）的，最低首付款比例調整爲40%。

行業改善仍待時日(rì)

不少大(dà)力度釋放(fàng)積極信号的省會城(chéng)市，多逃不過銷售市場低迷的情節。

以昆明爲例，東吳證券研報披露的數據顯示，2022 年(nián)一季度，昆明主城(chéng)五區商品住宅供應量同比下跌21.9%，成交量同比降幅達42.4%；商品住宅銷售價格爲14750元/平方米，環比略有上升，但(dàn)同比下跌近6%。

其中，昆明3月份的庫存去(qù)化周期達到30個月之久，超過了大(dà)部分(fēn)省會城(chéng)市。當前昆明首套房(fáng)商貸利率最低已降至4.6%，各大(dà)銀行也已把首套房(fáng)首付比例降至20%。

鄭州此前推出“十九條”時，也處于相(xiàng)似的市場條件(jiàn)下。據克而瑞數據，2021年(nián)末時，鄭州新房(fáng)狹義庫存規模就(jiù)已接近1500萬平方米，消化周期超過20個月，2022年(nián)2月，由于成交持續低位徘徊，新房(fáng)庫存消化周期已是躍升至31個月。

在新政實施一月之後，鄭州市場出現了回暖的迹象。克而瑞數據顯示，今年(nián)3月份，鄭州新房(fáng)平均去(qù)化率爲17%，單項目最高去(qù)化率爲34%，較2022年(nián)2月有所回升；同時，項目來(lái)訪量和銷售流速穩步提升，3月單項目月均到訪量和月均流速分(fēn)别達到了325組和20套，較1月低點增長1倍有餘；二手房(fáng)帶看(kàn)量達到了5萬餘組，環比增長140%。

但(dàn)從(cóng)全國(guó)市場來(lái)看(kàn)，當前政策的支持力度對市場修複來(lái)說(shuō)，仍顯不足。首創證券研報數據現實，3月份，商品房(fáng)銷售面積和金額的單月同比增速分(fēn)别爲- 17.7%和-26.2%，分(fēn)别較前兩月下降8.1個百分(fēn)點、6.9個百分(fēn)點，單月銷售已連續8個月負增長。

“盡管在因城(chéng)施策框架下部分(fēn)城(chéng)市相(xiàng)繼放(fàng)松調控，但(dàn)疫情的擴散以及居民(mín)加杠杆意願受到擠壓，市場預期尚未出現扭轉迹象。”首創證券指出，從(cóng)當前的政策反饋效果來(lái)看(kàn)，寬松範圍及力度均有待升級，才有可(kě)能逐步打破行業供需負反饋的局面。

未來(lái)更廣泛的放(fàng)松也值得(de)期待。繼4月15日(rì)宣布降準後，央行于18日(rì)提出，因城(chéng)施策實施好差别化住房(fáng)信貸政策，合理(lǐ)确定轄區内商業性個人(rén)住房(fáng)貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，進一步明确了繼續加大(dà)需求端支持力度的态度。

中信證券認爲，當前政策仍有許多可(kě)操作(zuò)空間，如(rú)按揭貸款利率下調的空間仍然很大(dà)，貝殼研究院數據顯示，如(rú)果按揭貸款利率再下行50個BP，也不會落到LPR之下；同時，絕大(dà)多數低線城(chéng)市還(hái)沒有達到兩成的首付比例，大(dà)多數高線城(chéng)市的首套房(fáng)首付也在三成以上；公積金使用亦有加碼鼓勵的空間。“二季度仍将是政策集中發力期。”該機(jī)構預計(jì)。