“國(guó)11條”發出房(fáng)地産市場趨穩信号

宏觀調控的“冷(lěng)風(fēng)”能否吹滅高房(fáng)價的“虛火(huǒ)”？在新一輪政策調控下，樓市将何去(qù)何從(cóng)？國(guó)務院辦公廳1月10日(rì)發布的《關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》引發熱(rè)議(yì)——

瘋狂的樓市促使國(guó)家再次出台宏觀調控政策。1月10日(rì)，國(guó)務院辦公廳發布了《關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》，從(cóng)市場供應、信貸政策、土(tǔ)地出讓和市場監管等方面提出了11條加強房(fáng)地産市場調控的具體(tǐ)措施，被稱作(zuò)“國(guó)11條”。

這已經是近期國(guó)家第5次調控房(fáng)地産市場了。從(cóng)2009年(nián)下半年(nián)開始，急劇(jù)升溫的房(fáng)地産市場亟須注射一支“鎮靜(jìng)劑”。“國(guó)11條”發出了哪些政策信号？“國(guó)11條”與以往的調控政策有何不同？宏觀調控的“冷(lěng)風(fēng)”能否吹滅高房(fáng)價的“虛火(huǒ)”？1月12日(rì)，在首屆品牌中國(guó)房(fáng)地産高峰論壇上，“國(guó)11條”引發了房(fáng)地産專家的熱(rè)議(yì)。

完善“國(guó)11條”的4個方向

“‘國(guó)11條’是短(duǎn)期調控措施，不可(kě)能把所有的中長期問(wèn)題都(dōu)解決了。”中國(guó)城(chéng)鄉建設經濟研究所所長陳淮說(shuō)。他(tā)認爲，“國(guó)11條”可(kě)以在發展中小城(chéng)市、調整土(tǔ)地制度、明确政策實施主體(tǐ)、幫助農民(mín)進城(chéng)落戶等方面進一步完善。

陳淮說(shuō)，一是發展中小城(chéng)市。中國(guó)在城(chéng)鎮化進程中暴露出一個問(wèn)題，即大(dà)、中、小城(chéng)市發展不均衡。由于大(dà)、中、小城(chéng)市發展不均衡，2008年(nián)下半年(nián)，大(dà)批農民(mín)工(gōng)在金融危機(jī)爆發後不得(de)不從(cóng)大(dà)城(chéng)市回到農村，中間沒有任何過渡地帶可(kě)以接納他(tā)們。二是調整土(tǔ)地制度，在戶口、農村宅基地等方面進行政策探索。三是進一步明确政策實施主體(tǐ)。讓銀行承擔貨币政策損失既有合理(lǐ)的一面，也有錯位的一面。比如(rú)，爲促進經濟發展，去(qù)年(nián)政府出台了70%房(fáng)貸利率優惠政策。商業銀行是以盈利最大(dà)化爲目标的，但(dàn)卻要爲70%利率優惠政策的實施付出代價，而這項義務本應由政府承擔。四是在幫助城(chéng)市困難群衆改善住房(fáng)條件(jiàn)的同時，把幫助農民(mín)進城(chéng)落戶作(zuò)爲一項重要任務在政策中加以體(tǐ)現。

陳淮認爲，中國(guó)有四大(dà)亟待解決的住房(fáng)問(wèn)題：一是加快(kuài)構建和完善住房(fáng)保障體(tǐ)系，解決所有人(rén)，而不僅僅是多數人(rén)的住房(fáng)問(wèn)題。中央要求，從(cóng)2010年(nián)開始，争取用3年(nián)左右時間基本解決1540萬戶住房(fáng)困難家庭的住房(fáng)問(wèn)題。二是解決中國(guó)城(chéng)鎮居民(mín)住房(fáng)從(cóng)脫困型向改善型過渡的問(wèn)題。中年(nián)、中等收入、企業中層人(rén)員(yuán)這“三中人(rén)士”是改善型住房(fáng)的購(gòu)買主力，要幫助他(tā)們實現從(cóng)有房(fáng)住到住得(de)舒适的轉變。三是解決社會夾心層的住房(fáng)問(wèn)題，加大(dà)對夾心層的政策支持力度。四是解決農民(mín)進城(chéng)落戶問(wèn)題。

在保穩定的基礎上完善房(fáng)地産政策

“我認爲，‘國(guó)11條’是在确保房(fáng)地産政策連續性和穩定性的基礎上出台的，與以前的調控政策相(xiàng)比，總體(tǐ)上沒有太大(dà)變化。”中國(guó)房(fáng)地産協會副會長兼秘書(shū)長朱中一表示。

在分(fēn)析2009年(nián)房(fáng)價上漲過快(kuài)的原因時，朱中一認爲，一是住房(fáng)和土(tǔ)地有效供給不足。2009年(nián)1月~11月，我國(guó)房(fáng)屋銷售總面積約7.52億平方米，同比增長53%，其中住房(fáng)消費面積同比增長54.4%。但(dàn)是，同期房(fáng)屋竣工(gōng)總面積爲4.42億平方米，同比增長21.1%。事(shì)實證明，2009年(nián)，我國(guó)房(fáng)屋銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大(dà)于竣工(gōng)面積。在廣東、江蘇等經濟較發達的省份，房(fáng)屋新開工(gōng)面積還(hái)出現了負增長，土(tǔ)地購(gòu)置面積同比減少15.4%，開發面積同比減少25%。這些數據充分(fēn)反映出目前我國(guó)房(fáng)屋和土(tǔ)地有效供應不足的問(wèn)題。在這種情況下，“國(guó)11條”特别提出要增加保障性住房(fáng)和商品房(fáng)有效供應量。二是由于去(qù)年(nián)财政政策比較寬松，投資、投機(jī)性購(gòu)房(fáng)行爲較多。三是地王的出現拉高了周邊的二手房(fáng)和新開盤樓房(fáng)價格。如(rú)何解決地王的問(wèn)題？不少專家建議(yì)改變土(tǔ)地招标、拍(pāi)賣、挂牌制度。四是房(fáng)地産交易市場不規範，有些開發商占地不用，還(hái)有些開發商捂盤惜售。

朱中一說(shuō)：“我認爲，國(guó)務院新出台的《關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》具有雙向調節的特點，一方面要求增加有效供給，一方面要求抑制投資行爲。”朱中一認爲，落實“國(guó)11條”應重點做到“三個完善”：

第一，完善商品房(fáng)預售制度。銷售許可(kě)證不得(de)分(fēn)層、分(fēn)單元辦理(lǐ)，要在規定的時間内公開全部房(fáng)源，明碼标價銷售。

第二，完善土(tǔ)地招标、拍(pāi)賣、挂牌制度。完善土(tǔ)地招标、拍(pāi)賣、挂牌制度能在一定程度上避免地王的産生(shēng)。要綜合考慮土(tǔ)地價格、開發時限等因素，合理(lǐ)确定土(tǔ)地供應方式，探索制定土(tǔ)地出讓綜合評價辦法。要進一步規範國(guó)有大(dà)企業在房(fáng)地産市場上的投資行爲。

第三，完善差别化政策。各地要結合實際認真執行差别化土(tǔ)地、金融、稅收政策，抓緊清理(lǐ)地方政府出台的不符合中央調控要求的規定，規避金融風(fēng)險。

朱中一說(shuō)，“國(guó)11條”是在保證房(fáng)地産政策連續性和穩定性的前提下誕生(shēng)的，不是個别人(rén)說(shuō)的“棒打房(fáng)地産行業”。從(cóng)“國(guó)11條”的具體(tǐ)内容來(lái)看(kàn)，國(guó)家進行宏觀調控的方式更加成熟了。

朱中一還(hái)表示，中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)提出要積極穩妥地推進小城(chéng)鎮和中小城(chéng)市發展。今後，房(fáng)地産開發企業既要關注大(dà)城(chéng)市，又要逐步向中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮傾斜，促進大(dà)城(chéng)市與中小城(chéng)市協調發展。城(chéng)鎮戶籍政策放(fàng)開以後，農村土(tǔ)地制度改革須盡快(kuài)提上日(rì)程。房(fáng)地産開發企業要适應市場，注重增強核心競争力，打造企業品牌。房(fáng)地産企業一方面要配合政府整頓市場，一方面要樹(shù)立誠信形象，積極履行社會責任。目前，國(guó)家的政策導向非常明确，注重發展低碳經濟。對房(fáng)地産行業來(lái)說(shuō)，最重要的任務就(jiù)是建設節能環保型住宅并推動住宅産業化。

今年(nián)房(fáng)價将保持相(xiàng)對穩定

在展望今年(nián)的房(fáng)地産市場形勢時，中國(guó)房(fáng)地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示，2010年(nián)，房(fáng)地産市場可(kě)能比較複雜，不是簡單的上行或下挫。中央經濟工(gōng)作(zuò)會議(yì)指出，既要保證政策的連續性和穩定性，又要保證政策的針對性和靈活性。也就(jiù)是說(shuō)，既要保持經濟平穩較快(kuài)發展，又要穩定市場價格。房(fáng)地産業也一樣，既要滿足城(chéng)市居民(mín)自(zì)住性和改善性住房(fáng)需求，又要抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房(fáng)需求。

“‘國(guó)11條’出台後，有人(rén)說(shuō)政府要打壓房(fáng)地産了。我看(kàn)他(tā)們理(lǐ)解錯了。”顧雲昌說(shuō)。

事(shì)實上，“國(guó)11條”針對的是房(fáng)價過高、上漲過快(kuài)的城(chéng)市。

如(rú)何才能讓房(fáng)價穩定下來(lái)？顧雲昌認爲，第一個途徑是增加供給，第二個途徑是抑制需求。增加住房(fáng)有效供應量主要是靠土(tǔ)地杠杆，抑制需求主要是利用金融杠杆和稅收杠杆。房(fáng)地産業的發展與财稅政策、土(tǔ)地出讓金制度都(dōu)有關系，所以土(tǔ)地改革是當前最值得(de)關注的改革，會對中國(guó)經濟産生(shēng)影(yǐng)響。

顧雲昌說(shuō)：“房(fáng)價上漲的主要原因是供不應求，加大(dà)住房(fáng)供應量是解決房(fáng)價過高問(wèn)題最有效的途徑。供應量增加了，房(fáng)價便宜了，過剩的建材産品也消化了，是一舉多得(de)的事(shì)情。”同時，顧雲昌表示，在增加房(fáng)屋有效供應量的同時，還(hái)要把社會夾心層的住房(fáng)問(wèn)題解決好。

撬動金融杠杆和稅收杠杆是抑制需求的主要手段。顧雲昌認爲，過去(qù)，政府抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房(fáng)采用的是“堵”的辦法，事(shì)實上，最根本的解決辦法是“疏”。應盡快(kuài)發展實體(tǐ)經濟，讓金融市場盡快(kuài)繁榮起來(lái)，讓資金集中到實體(tǐ)經濟和資本市場上去(qù)，讓老百姓有更多的投資渠道。此外，顧雲昌認爲，開征物業稅勢在必行。

“2010年(nián)，中國(guó)經濟處于複蘇階段，因此，房(fáng)地産市場會有很多變數，不會像2009年(nián)那麽繁榮，也不會像2008年(nián)那麽低迷。”顧雲昌說(shuō)。他(tā)認爲，2010年(nián)，房(fáng)地産銷售量将保持在一個穩定的水平上。2007年(nián)，我國(guó)房(fáng)屋銷售面積約7億平方米，2008年(nián)是5.4億平方米，2009年(nián)是8億平方米，2010年(nián)應盡量保持8億平方米的銷售量。由于2009年(nián)房(fáng)地産市場持續繁榮，銷售量漲幅較大(dà)，2010年(nián)住房(fáng)銷售量能保持2009年(nián)的水平已經相(xiàng)當不錯了，不可(kě)能有太明顯的增長。但(dàn)朱中一認爲，2010年(nián)房(fáng)屋銷售量也不會明顯下滑，因爲剛性需求仍然很旺盛。

“國(guó)11條”推動中國(guó)地産業轉型

2009年(nián)10月，全國(guó)工(gōng)商聯房(fáng)地産商會會長聶梅生(shēng)斷言，中國(guó)房(fáng)地産業将迎來(lái)新一輪調整和轉型。距聶梅生(shēng)作(zuò)此斷言不到3個月，“國(guó)11條”就(jiù)正式出台了。

“往前看(kàn)10年(nián)，在中國(guó)房(fáng)地産業，政策永遠(yuǎn)起主導作(zuò)用。”在很多人(rén)質疑“國(guó)11條”的實施效果時，聶梅生(shēng)說(shuō)，“不要懷疑政策的實施效果”。她認爲，在房(fáng)地産市場低迷期，國(guó)家出台了一系列刺激房(fáng)地産業發展的救市政策，其作(zuò)用一直持續到現在。