房(fáng)價必将恢複上漲
發布時間：2010-05-19
對房(fáng)地産的宏觀調控，最早可(kě)以追溯到1992年(nián)鄧小平南(nán)巡講話(huà)之後。當時海口、北海、惠州等地房(fáng)地産過熱(rè)，中央和國(guó)務院1993年(nián)果斷出台了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見(jiàn)》，從(cóng)緊縮銀根、收回炒作(zuò)土(tǔ)地等方面嚴格整頓國(guó)内房(fáng)地産秩序，迅速摧毀了這些地區的房(fáng)地産泡沫。
2003年(nián)則是中國(guó)房(fáng)地産市場發展至爲關鍵的一年(nián)。國(guó)務院于2003年(nián)8月将房(fáng)地産業定性爲“促進消費，擴大(dà)内需，拉動投資增長，保持國(guó)民(mín)經濟持續快(kuài)速健康發展”，首次明确房(fáng)地産“已經成爲國(guó)民(mín)經濟的支柱産業”。
2009年(nián)初房(fáng)地産市場還(hái)處于冰凍期。1月，四大(dà)國(guó)有銀行宣布，隻要在
可(kě)是誰也沒想到，房(fáng)地産複蘇的步伐能夠如(rú)此之快(kuài)，到了年(nián)底政策又轉向爲打壓瘋漲的房(fáng)價了。
2010年(nián)1月，國(guó)務院辦公廳出台《關于促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的通知》，二次房(fáng)貸首付款比例不得(de)低于40%。4月，國(guó)務院出台以新“國(guó)十條”爲核心的房(fáng)地産調控政策，打壓高房(fáng)價。
曆史經過一個輪回，又回到了原來(lái)的起點。房(fáng)地産調控政策就(jiù)像一場輪回，本輪調控同之前的調控在本質上沒有區别，僅僅是調控力度上有點差異。本輪政策調整之後，房(fáng)價上漲仍是必然的趨勢，這是由以下幾點所決定的：
第一，史上最快(kuài)速的城(chéng)市化進程。中國(guó)用了30年(nián)的時間解決了2億農民(mín)的進城(chéng)問(wèn)題，但(dàn)還(hái)需解決4億農民(mín)的進城(chéng)問(wèn)題。如(rú)果以同樣的速度将需要60年(nián)的時間，必須以成倍增長的速度才有可(kě)能在未來(lái)的20～30年(nián)實現城(chéng)市化率達到65%～70%的水平。中國(guó)現有存量住宅約145億平方米，至少還(hái)要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目标，而長期的供給嚴重滞後，尚無法滿足這個城(chéng)市化率的需求。
第二，人(rén)口結構導緻家庭分(fēn)裂，數量不斷增加。中國(guó)的城(chéng)市家庭新增戶數從(cóng)2000年(nián)的約700多萬戶上升到2008年(nián)的約1100多萬戶。而每年(nián)市場化竣工(gōng)的住房(fáng)大(dà)約隻有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。
第三，人(rén)多地少的中國(guó)必然導緻土(tǔ)地稀缺、價格上漲。中國(guó)現有城(chéng)市建成區的面積約3.84萬平方公裡(lǐ)，僅占國(guó)土(tǔ)總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公裡(lǐ)，占國(guó)土(tǔ)總面積的1.75%。但(dàn)是由于中國(guó)土(tǔ)地政策的限制，例如(rú)18億畝耕地的紅(hóng)線，無法讓農村土(tǔ)地進入市場流轉，這直接限制了住宅用地的供應。因此長期來(lái)看(kàn)土(tǔ)地價格必漲。
第四，收入的大(dà)幅增加必然會導緻房(fáng)價的上漲。讓我們來(lái)看(kàn)一段20多年(nián)前的報紙評論：北京最近提供兩萬多平方米的住房(fáng)，每平米1600～1900元。若買兩居室，少說(shuō)也要6萬元。一名大(dà)學生(shēng)從(cóng)參加工(gōng)作(zuò)起就(jiù)日(rì)日(rì)節衣縮食，每月存款50元已是極限，100年(nián)才能買上兩居室。”（摘自(zì)人(rén)民(mín)日(rì)報
由此可(kě)見(jiàn)，政府出台的每一項房(fáng)地産打壓措施，都(dōu)僅僅是主升浪之中的次級調整而已，這次政策的效果同之前政策的效果，不會有本質上的不同。