養老地産：噱頭下的“圈地運動” 虧損局面難破

一方面是人(rén)口老齡化的提前到來(lái)讓中國(guó)養老地産面臨着巨大(dà)的需求，另一方面卻是開發商并沒有做好準備普遍面臨着養老地産盈利難題。更有甚者，不少開發商打着養老地産的旗号賣房(fáng)子。目前，我國(guó)養老地産究竟面臨着什麽樣的困局?如(rú)何才能破解這樣的困局，真正解決老年(nián)人(rén)對養老地産的需求?我們試圖通過本專題尋找答案。

　　建300畝養老地産，往往拿1000畝地，剩餘700畝做住宅開發

　　養老地産：噱頭下的“圈地運動”

　　如(rú)果說(shuō)2013年(nián)是被譽爲養老地産的元年(nián)，那麽2014年(nián)則是國(guó)内養老地産的沸騰年(nián)。

　　随着近兩年(nián)政策的不斷傾斜和刺激，養老地産由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大(dà)大(dà)小小的各類企業都(dōu)對這塊蛋糕垂涎不已。據行業知情人(rén)士透露，目前中國(guó)養老市場的商機(jī)約4萬億元人(rén)民(mín)币，而到2030年(nián)有望增加至13萬億元。“因此，目前我國(guó)養老地産的格局形成了"保險系""央企系""房(fáng)企系"三足鼎立的格局，而僅房(fáng)企系中，就(jiù)有逾30家企業已經在全國(guó)範圍内拓展養老地産，全國(guó)投資規模已超過千億元。”

　　正所謂，内行看(kàn)門(mén)道，外行看(kàn)熱(rè)鬧。在進入實操階段的房(fáng)地産企業中，不少房(fáng)地産企業人(rén)士向記者坦言，盡管不斷刷新的數據論證着這個行業的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大(dà)、模式不清晰、支付能力不足或無支付意願等原因導緻養老地産實際發展舉步維艱。不僅如(rú)此，部分(fēn)房(fáng)企還(hái)開啓了一輪以養老爲名的“圈地運動”。

　　虧損局面難破

　　“傳統的房(fáng)地産業務經過限購(gòu)、限貸之後會進入到一個新的階段。傳統的地産開發在這個新的階段不會像之前那麽好做，無論是盈利水平，還(hái)是市場的競争力，對于傳統的地産開發商來(lái)說(shuō)都(dōu)遇到了新的挑戰，因此都(dōu)在考慮轉型。”一位不願具名的杭州養老地産業内人(rén)士告訴本報記者。而恰恰養老在近兩年(nián)成爲一個非常熱(rè)點的話(huà)題，所以，對于很多的房(fáng)地産開發商來(lái)說(shuō)，不能一股腦的整體(tǐ)都(dōu)做養老地産，但(dàn)卻有相(xiàng)當多的房(fáng)地産開發商将轉型的突破口放(fàng)在了養老上面。

　　盡管衆多企業進軍養老地産，但(dàn)盈利問(wèn)題依然是擺在它們面前最大(dà)的困局。業内人(rén)士指出，完善的醫療配套、合理(lǐ)的建築設計(jì)、人(rén)性化的服務體(tǐ)系，都(dōu)是養老産業開發初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定了服務才是養老産業最終的盈利來(lái)源，但(dàn)國(guó)内的養老産業都(dōu)處于較短(duǎn)期階段，前期的成本無法收回，日(rì)常的收支無法平衡，這些都(dōu)給養老産業的運營帶來(lái)了比較大(dà)的資金壓力，造成盈利困局。

　　據某大(dà)型券商房(fáng)地産金融部門(mén)的相(xiàng)關負責人(rén)介紹，爲了緩解資金壓力，一些養老地産項目會通過收取一次性入門(mén)費、或者入會費的方式，用會員(yuán)制來(lái)提供服務，能夠在項目運行前期就(jiù)收回大(dà)部分(fēn)投資資金。比如(rú)，去(qù)年(nián)5月開業的由複星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環養老社區，除了一次性5萬元左右的入住費用外，還(hái)需要繳納每月7100~30000元不等的自(zì)理(lǐ)費。

　　除此以外，上海的天地健康城(chéng)也被世人(rén)稱之爲“天價”養老費。據本報記者了解，天地健康城(chéng)目前有兩種消費模式，一種是10萬元的年(nián)消費卡，用于支付一年(nián)之内的所有服務消費;一種是100萬~150萬元不等的“恬愉會”會籍卡，然後每年(nián)繳納3000元左右的會籍管理(lǐ)費。

　　對此，上海易居房(fáng)地産研究院研究員(yuán)嚴躍進告訴本報記者，對于目前大(dà)部分(fēn)專項投入養老地産開發企業來(lái)說(shuō)，開發養老地産更容易吃(chī)掉它們的是可(kě)能長達30年(nián)的回收周期和龐大(dà)的資金投入。

　　今年(nián)4月，北京長青國(guó)際老年(nián)公寓有限公司八成股權被挂牌出售。該公司爲北京城(chéng)建(600266,股吧(ba))與中國(guó)紅(hóng)十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國(guó)際老年(nián)公寓。2012年(nián)北京長青虧損5042.7萬元，2013年(nián)虧損4926.1萬元。

　　然而，這隻是國(guó)内養老機(jī)構虧損的一個縮影(yǐng)。因爲入住率是保證養老地産盈利與否的決定性條件(jiàn)。一般來(lái)說(shuō)，養老院入住率要達到70%~80%，才能實現盈虧平衡。而在國(guó)内，目前入住率良好的機(jī)構很少。

　　“由于養老地産更貼近商業，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢(màn)，對企業的資金鏈也是考驗。又因爲國(guó)内養老地産無融資渠道，這對投資企業壓力相(xiàng)當大(dà)。”上海某金融機(jī)構地産金融部負責人(rén)告訴本報記者。

　　以養老爲名的“圈地運動”

　　值得(de)注意的是，不少知名房(fáng)企人(rén)士也向本報記者坦言，當今各類資本一窩蜂鑽進養老行業，也并不是一件(jiàn)好事(shì)。如(rú)今，國(guó)内的養老地産市場可(kě)謂魚龍混雜，一些企業從(cóng)事(shì)的養老地産更像是一場以養老爲名的“圈地運動”，而如(rú)何爲養老地産找準發展方向，業界也是衆說(shuō)紛纭。

　　“正是由于目前是養老地産發展的試驗階段，其中一個突出表現就(jiù)是開發模式呈現出混亂的局面。一些開發商打着養老地産的旗号，實際上就(jiù)是低價圈地，然後賣住宅。”一位不願透露姓名的業内人(rén)士表示。

　　另一位不願透露姓名的上海某地産知名人(rén)士告訴本報記者，在住宅、商業等地産嚴厲調控的同時，國(guó)家對帶有公益性質的養老地産往往具有一定的政策支持，一些開發商趁機(jī)鑽政策的漏洞，借發展養老地産爲名，實則圈地賺錢。還(hái)有一些保險業投資的養老地産項目，打着養老的名義向政府要求劃撥土(tǔ)地，卻暗自(zì)“以租代售”獲取利潤，這些都(dōu)是開發商“挂羊頭賣狗肉”的行爲。

　　全經聯養生(shēng)養老地産委員(yuán)會秘書(shū)長陳寶存表示，他(tā)了解到有個項目，拿了6000畝地，總共卻隻設計(jì)了60個養老公寓床位，很明顯的“挂羊頭賣狗肉”。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，在土(tǔ)地價格日(rì)益走高的背景下，養老地産成爲開發企業“圈地運動”的工(gōng)具。按照(zhào)國(guó)際經驗，爲了照(zhào)顧好老人(rén)衣食住行，養老地産一般很小，300畝已屬很多。但(dàn)在中國(guó)，建300畝養老地産，往往拿1000畝地，剩餘700畝做配套和住宅開發，整體(tǐ)實現盈利。

　　尚無成熟的養老地産商業模式

　　在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。業内知情人(rén)士透露，對于養老項目來(lái)說(shuō)，投資回報周期長，很多開發商爲了快(kuài)速回籠資金，打着養老的幌子拿地，實際上進行房(fáng)地産開發。因爲真正的養老地産，應該稱爲養老産業，其核心内容并非開發，而是服務。養老産業的服務營運涉及與醫療機(jī)構無縫對接，配套設施應契合老人(rén)需求。但(dàn)是，不容回避的是，這對于向來(lái)追求“高周轉、短(duǎn)平快(kuài)”的房(fáng)地産企業而言是一大(dà)難題。

　　保利地産相(xiàng)關人(rén)士告訴本報記者，“養老産業”看(kàn)上去(qù)很美，但(dàn)通往美麗前景的道路(lù)并不順暢。巨大(dà)的投入和緩慢(màn)的收益，使得(de)養老産業發展必須依靠國(guó)家配套政策的大(dà)力支持。在國(guó)外，政府會在稅收、土(tǔ)地取得(de)、貸款等方面對養老地産給予一定的優惠，而我國(guó)目前無論是市場環境還(hái)是政策、标準的配套都(dōu)難以支撐養老産業的全面發展。

　　據悉，由于開發商的主要盈利點還(hái)是獲取廉價土(tǔ)地，通過一定時間的持有，等待土(tǔ)地的升值，而在概念設計(jì)、規劃設計(jì)、建築工(gōng)程、營銷、銷售等環節都(dōu)可(kě)長期采用外包模式，全程的分(fēn)段外包不利于開發商建立和磨合運營能力。

　　簡單地說(shuō)，目前真正專業的養老社區其實并不是很多，一些地産商隻是想借助這一概念的附加值來(lái)吸引購(gòu)房(fáng)者。

　　某股份制銀行房(fáng)地産金融事(shì)業部相(xiàng)關人(rén)士向本報記者透露，上海周邊某樓盤在開盤時主打全齡化養老品牌，社區内建有各種老人(rén)服務設施，并且配套相(xiàng)應的服務，是個典型的全齡化養老社區。但(dàn)是才沒過幾年(nián)，配套服務就(jiù)無法持續了。主要是由于老年(nián)人(rén)在全齡化社區内比例比較小，無法覆蓋設施、服務的維護成本，最終導緻了軟硬件(jiàn)配套的全面收縮。

　　“這樣一來(lái)，所謂的養老社區和普通社區就(jiù)沒有什麽區别了。”她表示，“如(rú)果缺乏對養老産業的長期投入，養老地産很容易淪爲開發商的一個噱頭。”

　　所以，“中國(guó)養老地産面臨的最大(dà)問(wèn)題，從(cóng)開發商的角度來(lái)講，就(jiù)是開發商在開發的過程中并沒有想好開發模式和經營模式;從(cóng)開發模式來(lái)講，養老地産，除了房(fáng)子設計(jì)會更加适合老年(nián)人(rén)，更主要的是依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還(hái)要有精神上的配套設施;從(cóng)産業的角度來(lái)看(kàn)，養老地産更多的是一個小社會，老百姓的觀念需要轉變，不要覺得(de)我去(qù)養老院就(jiù)是低人(rén)一等。”嚴躍進表示。

　　“因此，盡管地産業已看(kàn)到養老地産的商機(jī)，但(dàn)一個成熟的、可(kě)持續且能複制推廣的商業模式，目前還(hái)沒有看(kàn)到。”嚴躍進直言道。

　　有房(fáng)地産專業人(rén)士告訴記者，在計(jì)劃開發養老地産的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自(zì)己要做什麽。“我們沒有專業的養老地産設計(jì)機(jī)構，沒有專門(mén)的爲養老地産提供養老服務的機(jī)構，還(hái)是照(zhào)傳統的房(fáng)地産模式來(lái)運營，這怎麽可(kě)能成功呢(ne)?”