碧桂園等房(fáng)企進軍山(shān)西失算：官場地震涉多家開發商

晉，難進

　　十多年(nián)來(lái)，首創置業、恒大(dà)、碧桂園等品牌房(fáng)企進軍山(shān)西市場，遭遇各種問(wèn)題

　　高平市，位于山(shān)西省東南(nán)部，隸屬于晉城(chéng)市。兩千多年(nián)前，這裡(lǐ)是著名的長平之戰發生(shēng)地，紙上談兵(bīng)的趙括即兵(bīng)敗于此。

　　2014年(nián)，碧桂園投資高平被當地高調宣傳。不過時至今日(rì)，在高平康樂東街、“三館”廣場對面，一塊被認爲歸屬于碧桂園的地塊沉寂已久。據當地人(rén)士介紹，在今年(nián)上半年(nián)該地塊就(jiù)停工(gōng)了。記者8月曾報道，這個項目“前幾個月就(jiù)把樹(shù)都(dōu)移走了，計(jì)劃開工(gōng)”。

　　11月26日(rì)，中紀委通報，山(shān)西高平市原市委副書(shū)記、市長楊曉波被調查。當地原計(jì)劃投資26億元的“一号工(gōng)程”碧桂園城(chéng)市綜合體(tǐ)項目也傳出停工(gōng)的消息。本周，記者從(cóng)碧桂園方面了解到，碧桂園現已退出在高平的項目。

　　十幾年(nián)來(lái)，山(shān)西頭頂資源大(dà)省的光(guāng)環造富一方，“煤老闆”對房(fáng)地産企業形成強大(dà)的吸引力，陸續登陸山(shān)西的品牌大(dà)房(fáng)企多達數十家。然而多年(nián)過去(qù)後又有幾家歡樂幾家愁?

　　碧桂園的“放(fàng)棄”

　　碧桂園方面表示，高平項目淨用地面積約450畝，首期約230畝按正規程序獲取土(tǔ)地，但(dàn)沒有開工(gōng)。現在也已經退出

　　11月26日(rì)，中紀委通報山(shān)西女(nǚ)官員(yuán)落馬消息。其中一名女(nǚ)官員(yuán)是山(shān)西高平市原市委副書(shū)記、市長楊曉波，被給予開除黨籍、開除公職處分(fēn)。

　　楊曉波落馬的同時，在當地被視爲楊曉波“一号工(gōng)程”的碧桂園城(chéng)市綜合體(tǐ)項目再次引發人(rén)們的關注。

　　高平官網顯示，2013年(nián)7月18日(rì)，碧桂園方面一位投資拓展經理(lǐ)考察高平;此前兩天，富力集團聯席董事(shì)長張力一行也就(jiù)高平城(chéng)市建設發展進行參觀考察。高平時任市長等都(dōu)出面陪同。2013年(nián)年(nián)底，高平黨政一把手帶隊，專程赴碧桂園總部考察。當時，碧桂園方面人(rén)士也表示，高平市投資環境良好，發展潛力很大(dà)，希望早日(rì)到高平進行項目投資與開發。

　　在高平當地有關人(rén)士眼中，高平曾希望引進碧桂園等知名房(fáng)企進入投資，簽署了有關招商引資協議(yì)後，即進行大(dà)力宣傳。

　　晉城(chéng)《太行日(rì)報》報道，3月13日(rì)，跟随廣東企業家山(shān)西投資考察團前來(lái)考察的碧桂園集團與高平市政府簽約，投資建設高平碧桂園城(chéng)市綜合體(tǐ)項目。項目占地860畝，總投資26億元。“項目将于近日(rì)挂牌、開工(gōng)，大(dà)約2-3年(nián)時間可(kě)建成。”但(dàn)今年(nián)4月底，時任高平市長楊曉波落馬。這個被視爲楊曉波“一号工(gōng)程”的項目也随之偃旗息鼓。

　　昨天，記者從(cóng)碧桂園方面了解到，碧桂園現已退出在高平的項目。碧桂園曾同高平方面接觸，考察了當地投資環境，做了一些規劃設計(jì)、勘探等準備工(gōng)作(zuò)，但(dàn)因爲當地政府對地塊功能定位改變，因此退出。在碧桂園内部人(rén)士看(kàn)來(lái)，公司考察不同城(chéng)市地塊，都(dōu)是很平常的企業行爲;最後根據市場變化做出判斷，拿或不拿地，也是正常的企業行爲。

　　日(rì)前，碧桂園方面介紹，高平項目淨用地面積約450畝，首期約230畝按正規程序獲取土(tǔ)地，但(dàn)沒有開工(gōng)。現在也已經退出。

　　山(shān)西的誘惑

　　超萬億的民(mín)間資本、熱(rè)衷于買房(fáng)投資、高端産品稀缺，山(shān)西樓市對房(fáng)企來(lái)說(shuō)是一塊“大(dà)肥肉”

　　十多年(nián)前，在一線城(chéng)市的各大(dà)名盤售樓處，就(jiù)流傳着這樣的傳說(shuō)：有一群人(rén)，他(tā)們其貌不揚，買房(fáng)速戰速決，出手闊綽，通常一買就(jiù)是整個單元或整層樓。有人(rén)背着裝滿現金的蛇皮袋，買房(fáng)一次性付款，将售樓處的驗鈔機(jī)累癱……他(tā)們就(jiù)是來(lái)自(zì)山(shān)西的煤老闆們，他(tā)們與浙江炒房(fáng)團一起，成爲21世紀初期中國(guó)樓市神一樣的存在。

　　“那時候，在售樓處隻要聽到山(shān)西口音就(jiù)覺得(de)快(kuài)中大(dà)獎了。他(tā)們當中有不少都(dōu)是從(cóng)事(shì)煤炭生(shēng)意的，買房(fáng)意向非常明确，隻要簡單講解一下，基本就(jiù)直接付款買下。”從(cóng)2006年(nián)起就(jiù)從(cóng)事(shì)售樓工(gōng)作(zuò)的孫小姐(jiě)回憶。

　　正是以這種粗放(fàng)的“煤老闆”爲代表的刻闆印象，使得(de)一些房(fáng)企奔赴山(shān)西“搶富人(rén)”。北京的山(shān)水文園、中莎廣場、天潤福熙大(dà)道、中堂國(guó)際廣場等主打高端住宅和投資型物業的項目，都(dōu)曾先後進入山(shān)西推盤。而SOHO中國(guó)董事(shì)長潘石屹更是在山(shān)西煤老闆購(gòu)房(fáng)團的簇擁中，大(dà)賣旗下樓盤。早前媒體(tǐ)有報道稱，建外SOHO、三裡(lǐ)屯SOHO的買家中均有一半以上來(lái)自(zì)山(shān)西。

　　2011年(nián)，由住建部政策研究中心與高和投資聯合發布的《民(mín)間資本與房(fáng)地産業發展研究報告》中測算，山(shān)西、溫州、鄂爾多斯三地民(mín)間資本量分(fēn)别達到約1萬億元、5200億元和2200億元，且未來(lái)規模還(hái)将持續增長，彰顯了山(shān)西對于衆多品牌房(fáng)企的進駐釋放(fàng)出了強大(dà)吸引力。

　　超萬億的民(mín)間資本、熱(rè)衷于買房(fáng)投資、樓盤開發水平較低、高端産品稀缺，山(shān)西樓市對房(fáng)企來(lái)說(shuō)是一塊“大(dà)肥肉”，與其坐(zuò)等“煤老闆”上門(mén)，不如(rú)送樓到家。2005年(nián)，首創置業以3.1億元購(gòu)得(de)太原市長風(fēng)商務區最大(dà)的0514号地塊使用權，當時有本地開發商大(dà)呼“狼來(lái)了”。随後，奧園、富力也挺進太原。2010年(nián)後，合生(shēng)、星河灣等也紛紛搶灘山(shān)西高端住宅市場。品牌房(fáng)企們都(dōu)試圖在“煤老闆”的故鄉分(fēn)得(de)一杯羹。

　　記者統計(jì)發現，各大(dà)開發商在太原打造的豪宅名盤基本上都(dōu)處于具有潛力的升值地段。以商業地産起家的萬達，于龍潭湖邊打造觀湖豪宅，并立下壯志将太原萬達廣場定位爲北方最高端的A級店(diàn);星河灣項目地處太原市政府“南(nán)移西進”戰略重點打造的城(chéng)南(nán)高檔居住區核心區域。

　　據第三方數據發布的2010年(nián)全年(nián)百城(chéng)商品住宅銷售排行榜顯示，太原2010年(nián)商品住宅攬金最多的兩個項目均爲豪宅。其中，太原星河灣全年(nián)銷售金額達60.84億元，而同一年(nián)北京銷售金額排名第一的新裡(lǐ)西斯萊公館，全年(nián)銷售金額爲53.04億元;上海市銷售金額排名第一的保利葉都(dōu)，全年(nián)銷售金額爲38.24億元;廣州市銷售金額排名第一的亞運城(chéng)，全年(nián)銷售金額爲46.02億元。三個一線城(chéng)市的項目銷售金額冠軍都(dōu)不及太原排名第一的星河灣。

　　嗅覺敏銳的開發商并非僅此數家。萬科(kē)、恒大(dà)、首開等品牌開發商也先後入駐山(shān)西，在加緊土(tǔ)地儲備的同時，瞄準了利潤較高、“抗壓性”較強的中高端及高端市場。

　　“過剩”的山(shān)西樓市?

　　“煤老闆”更願意在北京上海投資買房(fáng)，太原隻是“自(zì)住”，供需失衡露端倪

　　然而，光(guāng)鮮的銷售數據并沒有持續太久。從(cóng)進駐前的滿懷信心，到開發銷售過程中的困難重重，很多房(fáng)企開始意識到山(shān)西的房(fáng)地産市場有其自(zì)身(shēn)的特點，并不是原先想象中的“錢多、速來(lái)”那般輕松。

　　一位常年(nián)紮根山(shān)西太原的某大(dà)型房(fáng)企負責人(rén)告訴記者，由于山(shān)西人(rén)的性格原因和保守程度，雖然同樣熱(rè)衷于投資房(fáng)地産，但(dàn)和浙商在外賺錢返鄉置業的思路(lù)完全不同，“煤老闆”們更習慣于在家鄉賺錢到全球各地去(qù)買房(fáng)，大(dà)部分(fēn)的投資将首先投向北京、上海等一線城(chéng)市，太原的房(fáng)産更多是供“煤老闆”自(zì)住的。因此，多年(nián)來(lái)，太原樓市一直處于“慢(màn)熱(rè)”的狀态。

　　“按照(zhào)項目的開發規律，産品品質和價格會越來(lái)越高，但(dàn)山(shān)西住宅市場上的客群質量卻在慢(màn)慢(màn)下降。”一位長期關注山(shān)西市場的業内人(rén)士指出，這種住宅市場上供需不對等的狀況在2011年(nián)便已經顯露無疑，項目之間的競争也更加白(bái)熱(rè)化。公開數據顯示，2014年(nián)，山(shān)西省商品房(fáng)待售面積爲1057.5萬平方米，相(xiàng)比2010年(nián)翻了一倍。

　　申銀萬國(guó)證券今年(nián)3月發布的房(fáng)地産行業報告中顯示，山(shān)西屬房(fáng)地産供給過剩的省份，省會太原市的供給爲嚴重過剩，過剩比例爲44%。

　　星河灣2009年(nián)進入太原，至今已有5年(nián)時間。今年(nián)6月，星河灣副總裁張學鳳在記者采訪時表示，山(shān)西的特點是晉商文化，但(dàn)樓市無論價格、品質都(dōu)還(hái)有待提升，希望把太原星河灣做成一個爲整個山(shān)西打造的高端社交平台，太原星河灣存貨還(hái)有數十億元。星河灣官網披露，2014年(nián)太原星河灣的銷售額爲8億元。

　　開發商“水土(tǔ)不服”

　　一位不願具名的房(fáng)企人(rén)士表示，在太原做開發太累，買地累，辦手續累，房(fáng)地産發展的門(mén)檻太多

　　在品牌開發商進駐山(shān)西之前，當地房(fáng)地産市場始終處于相(xiàng)對落後的狀态，産品單一、戶型結構簡陋、無法滿足個性化需求等等飽受诟病。而品牌房(fáng)企的挺進，無論從(cóng)規範、規模開發，還(hái)是産品打造方面，都(dōu)輸入了全新的開發理(lǐ)念和模式，對當地樓市起到了積極的推動作(zuò)用。據工(gōng)作(zuò)生(shēng)活在太原多年(nián)的郭棟回憶，在大(dà)牌房(fáng)企進入太原以前，太原市房(fáng)地産開發不遵守規劃、小産權房(fáng)遍地等情況随處可(kě)見(jiàn)。“就(jiù)是因爲大(dà)部分(fēn)房(fáng)子沒有産權，所以直到2009年(nián)萬科(kē)的項目開始銷售，我才出手。至少這是正規的開發商，質量有保證。”

　　但(dàn)在實際的開發過程中，“外來(lái)者”也遭遇了重重難題。一位不願具名的房(fáng)企人(rén)士表示，由于強烈的“地方保護主義”，在太原做開發太累，買地累，辦手續累，房(fáng)地産發展的門(mén)檻太多。“一個項目因爲各種流程審批的推延，無形中加大(dà)了開發的成本，有時候進退兩難，最後拖個7、8年(nián)，隻要項目不賠錢就(jiù)可(kě)以了。”他(tā)表示。

　　被“拖”住的還(hái)有萬達。

　　“對于5年(nián)一屆急于出政績的地方政府來(lái)說(shuō)，萬達模式是再受歡迎不過的了。”萬達集團董事(shì)長王健林在接受媒體(tǐ)采訪時曾信誓旦旦地說(shuō)。憑借萬達的執行力，從(cóng)拿地到開發，一個萬達廣場的開業時限通常是18個月左右。而在山(shān)西太原，這條鐵律已然被打破。根據資料記載，2007年(nián)9月萬達集團就(jiù)以15億元取得(de)了位于太原市中心，距離(lí)府西街中央商務區僅500米的核心地塊;按照(zhào)萬達的規劃，拟斥資70億元打造一座集國(guó)際酒店(diàn)、高檔寫字樓、酒店(diàn)式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國(guó)際影(yǐng)院爲一體(tǐ)的全新第三代城(chéng)市綜合體(tǐ)。

　　然而，項目目前仍在建設中。2012年(nián)6月份該項目的拆遷工(gōng)作(zuò)才剛完成，到今年(nián)上半年(nián)，項目僅建成開業一座五星級萬達文華酒店(diàn)和高檔住宅萬達公館在售。此時距離(lí)拿地已經過去(qù)7年(nián)。

　　援引2010年(nián)太原市紀委對太原市工(gōng)程建設行政審批效率進行專題調研的發現，一個房(fáng)地産項目，僅市發改委、規劃局、國(guó)土(tǔ)局、住建委、房(fáng)管局、環保局、文物局、消防支隊、人(rén)防辦等9部門(mén)的法定審批時間就(jiù)長達223個工(gōng)作(zuò)日(rì)。如(rú)果再有一些拖沓、扯皮，一個項目幾年(nián)辦不全證件(jiàn)實屬常見(jiàn)。“辦證期間，也不可(kě)能停工(gōng)等待，所以明知違規也願意以小博大(dà)的現象很正常。”某國(guó)内TOP10房(fáng)企人(rén)士表示。

　　而記者從(cóng)公開報道獲知，今年(nián)以來(lái)山(shān)西官場“地震”牽涉到多家房(fáng)地産開發商，多名官員(yuán)涉案内容包括違規修改規劃、爲開發商侵占公園綠地開綠燈等。

　　品牌房(fáng)企的退與進

　　首創置業在遭遇合作(zuò)方及規劃調整後退出太原;恒大(dà)已布局太原、臨汾及晉中，準備再進長治

　　北京老牌房(fáng)企首創置業的折戟太原，可(kě)謂外來(lái)房(fáng)企在山(shān)西遭遇“不可(kě)抗力”的縮影(yǐng)。

　　記者從(cóng)北京一位代理(lǐ)行人(rén)士處獲悉，太原是首創置業2005年(nián)開始全國(guó)擴張的重要一環。當年(nián)9月，首創置業通過挂牌方式成功購(gòu)入太原長風(fēng)住宅項目，成交價約3.1億元，土(tǔ)地儲備增加約64萬平方米，占了公司土(tǔ)地儲備的15%，可(kě)謂重金部署。“當地政府招商引資，要開發太原南(nán)片區，首創置業是片區第一個落地的大(dà)項目。但(dàn)首創置業進入太原後可(kě)能遭遇了水土(tǔ)不服，原來(lái)的合作(zuò)方也出現了調整。2008年(nián)，傳來(lái)當地政府改規劃、首創退出的消息，令業内十分(fēn)吃(chī)驚。”

　　記者查閱首創置業的報表發現，其對外披露該項目時一直以“住宅項目”爲口徑。比如(rú)2005年(nián)報中的獲地信息，又如(rú)2006年(nián)年(nián)報披露爲“太原長風(fēng)住宅項目”，計(jì)劃分(fēn)爲4期開發，首創持股55%。但(dàn)在2007年(nián)的年(nián)報中，該項目又變成首創100%持股。

　　2008年(nián)的中期報告中，首創正式宣布，太原長風(fēng)項目由于政府調整規劃，由“住宅爲主變更爲以商用物業爲主”，與集團對該項目的産品定位不符，經過與政府部門(mén)協商，集團退出該項目，目前已收回“全部前期投資”。

　　記者查閱公開信息獲悉，2012年(nián)8月、2013年(nián)4月，首創置業董事(shì)長劉曉光(guāng)分(fēn)别前往山(shān)西晉中市、太原市“考察”，但(dàn)首創置業一直沒有重回山(shān)西。

　　此外，向來(lái)熱(rè)衷于布局三四線城(chéng)市的恒大(dà)地産，在山(shān)西也經曆了“二進宮”。目前，恒大(dà)在太原、臨汾、晉中等地均有項目在售，個别還(hái)創造了不錯的銷售成績。而在山(shān)西東南(nán)小城(chéng)——長治，恒大(dà)卻走得(de)并不順利。2009-2010年(nián)間，恒大(dà)地産就(jiù)曾深入長治考察。據當地一家房(fáng)企的負責人(rén)透露，當時恒大(dà)到長治是想與在本地擁有大(dà)量土(tǔ)地儲備的一家本土(tǔ)房(fáng)企進行合作(zuò)開發，“但(dàn)最後條件(jiàn)沒有談妥，恒大(dà)就(jiù)此撤退。”該人(rén)士透露，這些年(nián)，恒大(dà)在山(shān)西的開發不斷縱深，對于GDP位列山(shān)西省第三的長治市，始終難言放(fàng)手。據一位接近恒大(dà)地産的人(rén)士透露，目前恒大(dà)也有意向進入長治拿地，而意向中的地塊正位于城(chéng)市商業的核心區。