20大(dà)标杆房(fáng)企上半年(nián)拿地排行榜出爐

相(xiàng)比2015年(nián)，2016年(nián)上半年(nián)，标杆大(dà)房(fáng)企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得(de)關注的是，作(zuò)爲行業風(fēng)向标的标杆房(fáng)企們，在今年(nián)不再是僅盯着一線城(chéng)市寸土(tǔ)寸金的土(tǔ)地資源，而是把更多的目光(guāng)聚焦到二線城(chéng)市。

中國(guó)房(fáng)地産報記者統計(jì)的20大(dà)标杆房(fáng)企上半年(nián)拿地排行榜顯示，今年(nián)上半年(nián)，萬科(kē)地産、保利地産、華潤置地、龍湖地産、碧桂園、綠地等20家标杆房(fáng)企拿地總建築面積約8322萬平方米，同比增長88%；拿地金額約爲3505.24億元，同比上升 89%。拿地面積與金額均同比大(dà)漲，這源于年(nián)初以來(lái)房(fáng)地産市場銷售大(dà)增，再加上國(guó)内融資環境持續寬松，房(fáng)企手握重金，砸出一個又一個地王，對土(tǔ)地市場熱(rè)情遠(yuǎn)超2015年(nián)。

具體(tǐ)來(lái)看(kàn)：碧桂園上半年(nián)拿地建築面積共計(jì)3269.03萬平方米，同比大(dà)增537%，成爲拿地 最猛的房(fáng)企；而萬科(kē)以611.9億元拿地款（同比增長151%）奪下20大(dà)标杆房(fáng)企拿地金額排行榜桂冠；綠城(chéng)中國(guó)也以單價34316元/平方米的平均拿地 成本，成爲拿地最貴的房(fáng)企，其在2016年(nián)上半年(nián)的拿地成本是2015年(nián)同期的18倍。

今年(nián)上半年(nián)，拿地金額上漲最迅猛的房(fáng)企是綠城(chéng)中國(guó)和雅居樂，兩家企業的拿地金額分(fēn)别同比大(dà)增6773%、1911%。有分(fēn)析表示，這源于該兩家企業去(qù)年(nián)拿地較少且主要布局在三四線城(chéng)市，而今年(nián)兩家企業均新增了熱(rè)門(mén)一二線城(chéng)市地塊，且拿的是高價地王地塊。

随着樓市進一步分(fēn)化，房(fáng)企拿地更加集中于一線城(chéng)市和周邊的“強二線”城(chéng)市，尤其是南(nán)京、蘇州、合肥等熱(rè)點二線城(chéng)市。這些房(fáng)價飙漲的熱(rè)點城(chéng)市也催生(shēng)了更多地王橫空出世，但(dàn)高價地王能否順利轉嫁到高房(fáng)價并得(de)到市場認可(kě)尚未可(kě)知。

一個有意思的現象是，在衆知名房(fáng)企拼命拿地的同時，有一家房(fáng)企卻異常“淡定”地一塊地都(dōu)沒拿，即越秀地産。同樣表現“淡定”的還(hái)有金地集團，無論是拿地金額還(hái)是拿地面積，均同比下降86%。

中國(guó)房(fáng)地産報記者統計(jì)的20大(dà)标杆房(fáng)企拿地面積排名榜顯示，今年(nián)上半年(nián)拿地最兇猛的房(fáng)企是碧桂園，新增土(tǔ)地儲備3269.03萬平方米，是去(qù)年(nián)上半年(nián)拿地面積的6倍多，而平均土(tǔ)地成本爲每平方米1566元，同比漲30%。碧桂園今年(nián)上半年(nián)共計(jì)拿地 支出512.03億元，同比增長723%，而在2015年(nián)全年(nián)碧桂園拿地金額爲560億元。

衆所周知，碧桂園有其固定的項目開發模式，即以一線和二線城(chéng)市周邊的區域大(dà)盤、“縣城(chéng)大(dà)盤”爲主要産品。2015年(nián)，碧桂園曾在上海、深圳、廣州密集斬獲3個一線城(chéng)市項目，彼時碧桂園官方對外宣稱“盡管（公司）加大(dà)了核心城(chéng)市的投資，但(dàn)戰略重心依然是潛力城(chéng)市，因爲中國(guó)的城(chéng)鎮化已經進入城(chéng)市群發展階段，中國(guó)經濟更加凸顯經濟圈發展版圖。”在這樣的策略下，進入2016年(nián)上半年(nián)，碧桂園依舊着力加碼三四線城(chéng)市布局，并且在雲南(nán)曲靖、楚雄布局的基礎上首入昆明，尋求新的規模擴張。

碧桂園公司總裁莫斌曾公開表示，對于三四線城(chéng)市而言，公司将主打改善型需求，鎖定三四線城(chéng)市富裕人(rén)群的需求。在地理(lǐ)位置的甄選和戶型打造上将更加嚴格，将選取縣城(chéng)的中心地帶或地級市的中心與近郊接合部進行拿地。價格方面，會比同地域的其他(tā)樓盤高出10%至20%。

布局區域大(dà)盤、“縣城(chéng)大(dà)盤”的策略使得(de)碧桂園走上不一樣的開發路(lù)線，其銷售業績同樣表現不俗。在克而瑞統計(jì)的2016年(nián)上半年(nián)中國(guó)房(fáng)地産企業銷售百強排行榜中，碧桂園的排名升至第三位，上半年(nián)銷售金額1226.2億元，同比上升127%。

不過，多家機(jī)構均在2015年(nián)底至2016年(nián)4月間下調對碧桂園的評級，理(lǐ)由均爲碧桂園拿地過于激進，恐将降低毛利率。國(guó)泰君安在其2016年(nián)3月的研報中表示，在去(qù)庫存壓力下，房(fáng)地産銷售均價将難以恢複高位，随着土(tǔ)地成本上升，預計(jì)碧桂園毛利率将保持低位。

與碧桂園的激進形成鮮明的對比，今年(nián)以來(lái)越秀地産并未能如(rú)信達地産等國(guó)企那樣成爲土(tǔ)地市場上的 主角。相(xiàng)反，越秀地産今年(nián)上半年(nián)一塊地都(dōu)未拿。有業内人(rén)士分(fēn)析，其原因很可(kě)能是一直爲越秀地産拿地買單的越秀國(guó)資基金“不準備玩房(fáng)地産了”。而越秀地産自(zì) 身(shēn)由于前幾年(nián)激進拿地擴張導緻的“後遺症”毛利率、淨利率雙雙下滑、負債率上升等問(wèn)題仍在消化中，沒有了财力支持的越秀地産，如(rú)何拿地是個難題。

在20大(dà)标杆房(fáng)企拿地成本排行榜中，綠城(chéng)中國(guó)成爲拿地最貴房(fáng)企，平均土(tǔ)地成本34316元/平 方米，同比增長1675%。據中國(guó)房(fáng)地産報記者統計(jì)，綠城(chéng)中國(guó)在上半年(nián)僅拿了4塊地，但(dàn)幾乎都(dōu)是高價地。今年(nián)2月3日(rì)，中交綠城(chéng)九龍倉聯合體(tǐ)以51.35 億元拍(pāi)下北京市朝陽區将台鄉駝房(fáng)營村地塊，根據成交價測算，該地塊的樓面地價約爲5.5萬元/平方米，未來(lái)售價将在10萬~12萬元/平方米。3月23 日(rì)，綠城(chéng)中國(guó)又以45368元/平方米的樓面地價摘下杭州潮鳴艮山(shān)地塊，成爲杭州新單價地王，總價格37.35億元，溢價率達109.38%。綠城(chéng)方面的 競買代表在拿地後表示，該地塊将做成蘭園的升級産品，該項目未來(lái)售價有望突破8萬元/平方米。

位列拿地成本排行榜第2名的房(fáng)企是中國(guó)金茂，平均拿地成本爲24055元/平方米，同比增長 993%。中國(guó)金茂在今年(nián)上半年(nián)共計(jì)拿了9宗地，同樣都(dōu)是高價地。中國(guó)金茂聯合電建地産和首開股份分(fēn)别在南(nán)京、深圳和杭州連下4宗地塊，合計(jì)成交總價達到了216億元。此外，中國(guó)金茂今年(nián)還(hái)分(fēn)别在青島、甯波和天津取得(de)若幹地塊。而在中國(guó)金茂今年(nián)陸續參與獲取的這些土(tǔ)地中，天津、南(nán)京、深圳、杭州等地塊都(dōu)成爲區域内的總價或單價地王。盡管多個地塊是擁有地王标簽的高價地塊，但(dàn)公司管理(lǐ)層仍然認爲會取得(de)較高的毛利潤。

中國(guó)金茂執行董事(shì)李從(cóng)瑞認爲，“高毛利主要是來(lái)自(zì)于土(tǔ)地的獲取，要看(kàn)能否在不同的周期踩準時點，同時看(kàn)到這個土(tǔ)地未來(lái)的價值；第二就(jiù)是做改善性的需求。”“公司過去(qù)幾年(nián)确實拿了一些高價地，當時拿下這些地塊的時候覺得(de)價格很高，但(dàn)是到今天這些地塊其實價格已經很低。”

拿地成本排行榜第3名是雅居樂地産，上半年(nián)平均拿地成本達19172元/平方米，同比大(dà)增 4199%。其中，5月24日(rì)雅居樂以27.45億元總價競得(de)蘇州一宗地塊，樓面地價16902元/平方米，溢價率爲154%；6月1日(rì)，雅居樂斥資 17.91億元拿下鄭州一宗地塊，樓面地價爲24129元/平方米。“雅居樂看(kàn)好蘇州、鄭州後市發展。”雅居樂投資中心總經理(lǐ)蔔炜表示。

萬達集團則拿了最便宜的地，上半年(nián)平均拿地成本僅1552元/平方米，拿地成本比最擅長拿便宜地塊的碧桂園（1566元/平方米）還(hái)要低。

相(xiàng)比2015年(nián)，2016年(nián)上半年(nián)，标杆大(dà)房(fáng)企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得(de)關注的是，作(zuò)爲行業風(fēng)向标的标杆房(fáng)企們，在今年(nián)不再是僅盯着一線城(chéng)市寸土(tǔ)寸金的土(tǔ)地資源，而是把更多的目光(guāng)聚焦到二線城(chéng)市。

從(cóng)20大(dà)标杆房(fáng)企拿地金額排行榜看(kàn)，今年(nián)上半年(nián)拿地出手最闊綽的前3名房(fáng)企分(fēn)别是萬科(kē)、碧桂園、融創中國(guó)，三家房(fáng)企上半年(nián)的拿地金額均超過了300億元。

其中，萬科(kē)繼續2015年(nián)以來(lái)的“土(tǔ)豪”路(lù)線，依舊是今年(nián)以來(lái)拿地金額最高的房(fáng)企，上半年(nián)共計(jì)拿地支出611.9億元，同比大(dà)增151%。而平均拿地成本爲4955元/平方米，并不算高。

從(cóng)2015年(nián)開始轉向二三線城(chéng)市拿地的萬科(kē)，今年(nián)上半年(nián)依然青睐二線城(chéng)市。據萬科(kē)公告可(kě)以查詢到，萬科(kē)在今年(nián)1月至6月，每個月都(dōu)有新增項目，6個月内總計(jì)新增加了77個項目。這些項目主要集中在廈門(mén)、南(nán)京、合肥、杭州、蘇州等發展較好的二線城(chéng)市，以及具有房(fáng)價“窪地”的貴陽、甯波等城(chéng)市。僅6月份，萬科(kē)就(jiù)新增了15個項目，其中，6個項目通過股權合作(zuò)拿到，9個項目通過招拍(pāi)挂拿到，合計(jì)總建築 面積414.7萬平方米，屬于萬科(kē)權益的建築面積爲299.3萬平方米，權益地價是130.8億元。這些項目無一不處于二線城(chéng)市較好地段。據萬科(kē)董秘朱旭介紹，這15塊地的平均地價隻有4371元每平方米，屬于一個比較安全的估值水平。

據朱旭介紹，萬科(kē)拿地有三個策略：第一，有一套嚴格的财務篩選标準，看(kàn)地、地價和未來(lái)收益來(lái)拿 地，不會拿地王；第二，在區域選擇上，考慮一線城(chéng)市和二線城(chéng)市，以及一二線城(chéng)市附近的都(dōu)市圈中可(kě)能成爲其衛星城(chéng)、軌道能夠通到的地方，也就(jiù)是經濟有發展、就(jiù)業有增長、有更多住宅需求的城(chéng)市。第三，不會跟風(fēng)，在市場較差時，果斷出手拿很多土(tǔ)地，而在市場較好時，則會采取股權合作(zuò)等方式，拿小的地産商手中的一 些存量土(tǔ)地，從(cóng)而控制拿地成本。

拿地金額同比增長最迅猛的房(fáng)企是雅居樂地産、綠城(chéng)中國(guó)和中國(guó)金茂，同比增幅分(fēn)别高達6773%、1911%、1310%。

今年(nián)上半年(nián)，雅居樂地産拿地金額達到45億元。而在今年(nián)3月23日(rì)的業績會上，雅居樂管理(lǐ)層曾 直言“最壞的時候已經過去(qù)”，并透露公司今年(nián)将拿出100億元買地。雅居樂在2013年(nián)耗資百億元拿地之後，就(jiù)放(fàng)慢(màn)了拿地腳步。2014年(nián)，雅居樂新購(gòu)土(tǔ) 地金額僅24.1億元；2015年(nián)則隻買入兩幅分(fēn)别位于長沙和廣州的土(tǔ)地，拿地總價爲15.37億元。

就(jiù)拿地金額而言，謹慎拿地的房(fáng)企除了越秀地産，還(hái)有金地集團。金地集團在今年(nián)上半年(nián)僅拿了3宗地塊，共計(jì)支出15.06億元，同比下降86%。其中，4月份于杭州市蕭山(shān)區新增土(tǔ)地一宗，成交總價8.84億元，樓面地價約6160元/平方米。